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Maison 6 pièces 223 m²

Bien expiré
VilleSaint-Agnant (17)
Surface223m²
Coût Total424 082€
Loyer Annuel24 917€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 400 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 324,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 223 m² - Bureaux 223 m² 8 pièces

En plein coeur de Saint Agnant - emplacement idéal pour y faire des bureaux, profession libérale et d'autres encore .... Conçu et édifié dans les années 2000 par un architecte, ce bâtiment est très accueillant, lumineux, avec un style moderne et unique aux normes PMR. Au rez-de-chaussée, un grand espace d'accueil, une salle d'attente, 6 bureaux dont 2 avec baies vitrées sur jardinet, une cuisine commune. A l'étage 2 bureaux, un espace archives et un toit terrasse. Bien rare sur le secteur avec beaucoup de potentiel ! Référence agence : 3310 Référence annonce : 2XGB-6BM-FB4 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 280 000 €

Ville : Saint-Agnant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17620
Coordonnées : 45.850113, -0.953742
Total : 424 082€
Prix d'acquisition : 295 400€
Travaux : 105 050€
Valeur du bien : 400 450€
Frais de notaire : 23 632€
Coût estimé : 23 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2076€/mois
Loyer annuel estimé : 24917€/an
Fourchette totale : 1699€ - 2537€/mois
Fourchette annuelle : 20390€ - 30449€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :424 082€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 095,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :123,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 219,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 675,86€
Coût de l'assurance :37 107,17€
Taxe foncière : 2 491,70€/an
Soit par mois : 207,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 076,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 427,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-350,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (estimé selon 6 bureaux, environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 050 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 650€
    Isolation combles: 223 m² × 50€/m² = 11150€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:16 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 200€/m² = 16000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Agnant. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 917 €/an
Calcul : 2 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 424 082 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 484 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 177 €
Revenus locatifs : +24 917 €
Charges déductibles : -123 177 €
Résultat foncier Année 1 : -98 260 €(Déficit de 98 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 127 €/an
Revenus locatifs : +24 917 €
Charges déductibles : -18 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76860.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 192 010 €(65% de 295 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 982 €/an
Calcul : 192 010 € × 3,636% = 6 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 917 €123 191 €14 165 €-98 274 €21 400 €76 874 €76 874 €
225 415 €17 764 €13 788 €7 652 €--69 222 €
325 924 €17 374 €13 398 €8 550 €--60 672 €
426 442 €16 970 €12 994 €9 472 €--51 200 €
526 971 €16 553 €12 577 €10 418 €--40 782 €
627 510 €16 121 €12 145 €11 389 €--29 393 €
728 061 €15 675 €11 699 €12 386 €--17 008 €
828 622 €15 213 €11 237 €13 409 €--3 599 €
929 194 €14 735 €10 759 €14 459 €---
1029 778 €14 241 €10 265 €15 537 €---
1130 374 €13 730 €9 754 €16 643 €---
1230 981 €13 202 €9 226 €17 779 €---
1331 601 €12 655 €8 679 €18 945 €---
1432 233 €12 090 €8 114 €20 143 €---
1532 877 €11 505 €7 529 €21 372 €---
1633 535 €10 900 €6 924 €22 635 €---
1734 206 €10 274 €6 298 €23 931 €---
1834 890 €9 627 €5 651 €25 263 €---
1935 588 €8 958 €4 982 €26 630 €---
2036 299 €8 265 €4 289 €28 034 €---
2137 025 €7 549 €3 573 €29 476 €---
2237 766 €6 809 €2 833 €30 957 €---
2338 521 €6 043 €2 067 €32 479 €---
2439 292 €5 250 €1 274 €34 041 €---
2540 077 €4 430 €454 €35 647 €---
TOTAL798 097 €409 125 €204 676 €388 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 233 €-6 420 €+11 653 €
2+5 233 €0 €+5 233 €
3+5 233 €0 €+5 233 €
4+5 233 €0 €+5 233 €
5+5 233 €0 €+5 233 €
6+5 233 €0 €+5 233 €
7+5 233 €0 €+5 233 €
8+5 233 €0 €+5 233 €
9+5 233 €+3 258 €+1 975 €
10+5 233 €+4 661 €+572 €
11+5 233 €+4 993 €+240 €
12+5 233 €+5 334 €-101 €
13+5 233 €+5 684 €-451 €
14+5 233 €+6 043 €-810 €
15+5 233 €+6 412 €-1 179 €
16+5 233 €+6 790 €-1 557 €
17+5 233 €+7 179 €-1 946 €
18+5 233 €+7 579 €-2 346 €
19+5 233 €+7 989 €-2 756 €
20+5 233 €+8 410 €-3 177 €
21+5 233 €+8 843 €-3 610 €
22+5 233 €+9 287 €-4 054 €
23+5 233 €+9 744 €-4 511 €
24+5 233 €+10 212 €-4 979 €
25+5 233 €+10 694 €-5 461 €
Total+130 825 €+116 692 €+14 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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