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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface55.57m²
Coût Total99 120€
Loyer Annuel5 805€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 55.57 m²
Prix au m² : 1 421,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

Dans une résidence sécurisée de standing avec gardien sur place offrant de nombreuses prestations: piscine, court de tennis et salle de sport. Venez découvrir cet appartement de type 3 composé d'une entrée avec placard, un lumineux séjour/cuisine américaine équipé ouvert sur la terrasse. Coté nuit, 2 chambres avec placards, une salle de bains, WC. Vous bénéficierez également de 2 emplacements de parking. Organisons ensemble une visite! Prix : 79000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 200 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1100.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 660.0 € et 930.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Sandy MORETTI EI, agent commercial (RSAC 850284167)

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.224476, 2.389284
Total : 99 120€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 13 800€
Valeur du bien : 92 800€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.57m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5805€/an
Fourchette totale : 388€ - 603€/mois
Fourchette annuelle : 4656€ - 7236€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,09 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 189 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+11 811€ (+17.6%)
Marge achat-revente :-31 931€ (-47.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 363,99€
Coût de l'assurance :8 673,00€
Taxe foncière : 580,45€/an
Soit par mois : 48,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 483,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 8 m² × 600€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Remplacement revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 805 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 105 €
Revenus locatifs : +5 805 €
Charges déductibles : -19 105 €
Résultat foncier Année 1 : -13 301 €(Déficit de 13 301 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +5 805 €
Charges déductibles : -5 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2600.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 805 €19 109 €3 281 €-13 304 €10 700 €2 604 €2 604 €
25 921 €5 221 €3 193 €700 €--1 904 €
36 039 €5 130 €3 103 €909 €--995 €
46 160 €5 036 €3 009 €1 123 €---
56 283 €4 939 €2 912 €1 344 €---
66 409 €4 839 €2 812 €1 570 €---
76 537 €4 735 €2 708 €1 801 €---
86 668 €4 628 €2 601 €2 039 €---
96 801 €4 517 €2 490 €2 284 €---
106 937 €4 403 €2 375 €2 534 €---
117 076 €4 284 €2 257 €2 791 €---
127 217 €4 162 €2 134 €3 055 €---
137 362 €4 035 €2 008 €3 327 €---
147 509 €3 904 €1 877 €3 605 €---
157 659 €3 768 €1 741 €3 890 €---
167 812 €3 628 €1 601 €4 184 €---
177 968 €3 483 €1 456 €4 485 €---
188 128 €3 334 €1 306 €4 794 €---
198 290 €3 179 €1 151 €5 111 €---
208 456 €3 019 €991 €5 437 €---
218 625 €2 853 €826 €5 772 €---
228 798 €2 682 €654 €6 116 €---
238 974 €2 505 €477 €6 469 €---
249 153 €2 322 €294 €6 831 €---
259 336 €2 132 €105 €7 204 €---
TOTAL185 920 €111 848 €47 364 €74 072 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 219 €-3 210 €+4 429 €
2+1 219 €0 €+1 219 €
3+1 219 €0 €+1 219 €
4+1 219 €+38 €+1 181 €
5+1 219 €+403 €+816 €
6+1 219 €+471 €+748 €
7+1 219 €+540 €+679 €
8+1 219 €+612 €+607 €
9+1 219 €+685 €+534 €
10+1 219 €+760 €+459 €
11+1 219 €+837 €+382 €
12+1 219 €+917 €+302 €
13+1 219 €+998 €+221 €
14+1 219 €+1 081 €+138 €
15+1 219 €+1 167 €+52 €
16+1 219 €+1 255 €-36 €
17+1 219 €+1 345 €-126 €
18+1 219 €+1 438 €-219 €
19+1 219 €+1 533 €-314 €
20+1 219 €+1 631 €-412 €
21+1 219 €+1 732 €-513 €
22+1 219 €+1 835 €-616 €
23+1 219 €+1 941 €-722 €
24+1 219 €+2 049 €-830 €
25+1 219 €+2 161 €-942 €
Total+30 475 €+22 222 €+8 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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