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Maison 5 pièces 145 m²

VilleSaint-Nazaire-sur-Charente (17)
Surface145m²
Coût Total284 430€
Loyer Annuel20 072€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 455,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 145 m²

Maison de 145m² habitable dans hameau à 5min de la mer et des commerces comprenant: au rdc: cuisine aménagée avec coin repas, séjour avec poêle à bois, salon, sde avec wc et à l'étage 4 chbres, sde avec wc. Terrain attenant d'environ 200m² . Garage non attenant. Caroline SAUX (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 502274822 - LA ROCHELLE.

Surface : 145 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/05/2021

Consommation énergie primaire : 207 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Nazaire-sur-Charente
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17780
Coordonnées : 45.934814, -1.049819
Total : 284 430€
Prix d'acquisition : 211 000€
Travaux : 56 550€
Valeur du bien : 267 550€
Frais de notaire : 16 880€
Coût estimé : 16 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1673€/mois
Loyer annuel estimé : 20072€/an
Fourchette totale : 1319€ - 2121€/mois
Fourchette annuelle : 15831€ - 25449€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 089,36 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 957 €
Prix d'achat :211 000 €
Décote à l'achat :-91 957€ (-30.4%)
Marge achat-revente :18 527€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :71,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 472,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 913,44€
Coût de l'assurance :21 332,25€
Taxe foncière : 2 007,23€/an
Soit par mois : 167,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 672,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 639,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 550 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 500€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité et plomberie: 1700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nazaire-sur-Charente (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 072 €/an
Calcul : 1 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 430 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 817 €
Revenus locatifs : +20 072 €
Charges déductibles : -68 817 €
Résultat foncier Année 1 : -48 745 €(Déficit de 48 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 267 €/an
Revenus locatifs : +20 072 €
Charges déductibles : -12 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27344.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150 €(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 072 €68 826 €9 415 €-48 754 €21 400 €27 354 €27 354 €
220 474 €12 024 €9 164 €8 449 €--18 904 €
320 883 €11 764 €8 904 €9 119 €--9 785 €
421 301 €11 495 €8 634 €9 806 €---
521 727 €11 217 €8 356 €10 510 €---
622 161 €10 929 €8 069 €11 232 €---
722 605 €10 632 €7 771 €11 973 €---
823 057 €10 324 €7 463 €12 733 €---
923 518 €10 006 €7 145 €13 512 €---
1023 988 €9 677 €6 816 €14 311 €---
1124 468 €9 337 €6 476 €15 131 €---
1224 957 €8 985 €6 125 €15 972 €---
1325 457 €8 621 €5 761 €16 835 €---
1425 966 €8 245 €5 385 €17 720 €---
1526 485 €7 857 €4 996 €18 628 €---
1627 015 €7 455 €4 594 €19 560 €---
1727 555 €7 039 €4 178 €20 516 €---
1828 106 €6 609 €3 749 €21 497 €---
1928 668 €6 165 €3 304 €22 504 €---
2029 242 €5 705 €2 845 €23 537 €---
2129 826 €5 230 €2 369 €24 597 €---
2230 423 €4 738 €1 878 €25 685 €---
2331 031 €4 230 €1 370 €26 801 €---
2431 652 €3 705 €844 €27 947 €---
2532 285 €3 162 €301 €29 123 €---
TOTAL642 923 €263 977 €135 913 €378 946 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 215 €-6 420 €+10 635 €
2+4 215 €0 €+4 215 €
3+4 215 €0 €+4 215 €
4+4 215 €+6 €+4 209 €
5+4 215 €+3 153 €+1 062 €
6+4 215 €+3 370 €+845 €
7+4 215 €+3 592 €+623 €
8+4 215 €+3 820 €+395 €
9+4 215 €+4 054 €+161 €
10+4 215 €+4 293 €-78 €
11+4 215 €+4 539 €-324 €
12+4 215 €+4 792 €-577 €
13+4 215 €+5 051 €-836 €
14+4 215 €+5 316 €-1 101 €
15+4 215 €+5 589 €-1 374 €
16+4 215 €+5 868 €-1 653 €
17+4 215 €+6 155 €-1 940 €
18+4 215 €+6 449 €-2 234 €
19+4 215 €+6 751 €-2 536 €
20+4 215 €+7 061 €-2 846 €
21+4 215 €+7 379 €-3 164 €
22+4 215 €+7 705 €-3 490 €
23+4 215 €+8 040 €-3 825 €
24+4 215 €+8 384 €-4 169 €
25+4 215 €+8 737 €-4 522 €
Total+105 375 €+113 684 €+-8 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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