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Maison à vendre

VilleGouttières (63)
Surface104m²
Coût Total127 820€
Loyer Annuel7 354€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 663,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

À Gouttières, une maison qui n'attend plus que vos idées !

Construite au début des années 70, ce pavillon sur sous-sol complet offre une belle base saine pour un projet de rénovation à votre image. Avec ses 105 m² habitables, il dispose déjà de 4 chambres, d'une structure solide et d'un gros œuvre en bon état. Chauffage fioul, assainissement individuel non conforme, simple vitrage. Terrain arboré de plus de 1 500 m², atmosphère paisible et verdoyante. Oui, il y a des travaux. Mais ici, tout est possible : moderniser sans dénaturer, garder le charme des années 70, ou tout repenser pour en faire une maison lumineuse, chaleureuse et pleine de vie. Référence agence : 4012

Ville : Gouttières
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63390
Coordonnées : 46.061264, 2.779420
Total : 127 820€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 122 300€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7354€/an
Fourchette totale : 465€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 5575€ - 9701€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,66 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :72 036 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-3 036€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-55 784€ (-77.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 660,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 451,66€
Coût de l'assurance :10 864,70€
Taxe foncière : 735,42€/an
Soit par mois : 61,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour conformité et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale Gouttières (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 354 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 596 €
Revenus locatifs : +7 354 €
Charges déductibles : -58 596 €
Résultat foncier Année 1 : -51 241 €(Déficit de 51 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 296 €/an
Revenus locatifs : +7 354 €
Charges déductibles : -5 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29841.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 354 €58 600 €4 130 €-51 245 €21 400 €29 845 €29 845 €
27 501 €5 188 €4 018 €2 313 €--27 532 €
37 651 €5 073 €3 903 €2 579 €--24 954 €
47 804 €4 954 €3 784 €2 851 €--22 103 €
57 960 €4 831 €3 661 €3 130 €--18 973 €
68 120 €4 703 €3 533 €3 416 €--15 557 €
78 282 €4 572 €3 402 €3 710 €--11 847 €
88 448 €4 436 €3 266 €4 011 €--7 836 €
98 617 €4 296 €3 126 €4 320 €--3 516 €
108 789 €4 151 €2 981 €4 638 €---
118 965 €4 002 €2 832 €4 963 €---
129 144 €3 847 €2 677 €5 297 €---
139 327 €3 687 €2 517 €5 640 €---
149 513 €3 522 €2 352 €5 991 €---
159 704 €3 351 €2 181 €6 352 €---
169 898 €3 175 €2 005 €6 723 €---
1710 096 €2 993 €1 823 €7 103 €---
1810 298 €2 805 €1 635 €7 493 €---
1910 504 €2 611 €1 441 €7 893 €---
2010 714 €2 410 €1 240 €8 304 €---
2110 928 €2 202 €1 032 €8 726 €---
2211 147 €1 988 €818 €9 159 €---
2311 369 €1 766 €596 €9 603 €---
2411 597 €1 537 €367 €10 059 €---
2511 829 €1 301 €131 €10 528 €---
TOTAL235 557 €142 002 €59 452 €93 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-6 420 €+7 964 €
2+1 544 €0 €+1 544 €
3+1 544 €0 €+1 544 €
4+1 544 €0 €+1 544 €
5+1 544 €0 €+1 544 €
6+1 544 €0 €+1 544 €
7+1 544 €0 €+1 544 €
8+1 544 €0 €+1 544 €
9+1 544 €0 €+1 544 €
10+1 544 €+337 €+1 207 €
11+1 544 €+1 489 €+55 €
12+1 544 €+1 589 €-45 €
13+1 544 €+1 692 €-148 €
14+1 544 €+1 797 €-253 €
15+1 544 €+1 906 €-362 €
16+1 544 €+2 017 €-473 €
17+1 544 €+2 131 €-587 €
18+1 544 €+2 248 €-704 €
19+1 544 €+2 368 €-824 €
20+1 544 €+2 491 €-947 €
21+1 544 €+2 618 €-1 074 €
22+1 544 €+2 748 €-1 204 €
23+1 544 €+2 881 €-1 337 €
24+1 544 €+3 018 €-1 474 €
25+1 544 €+3 158 €-1 614 €
Total+38 600 €+28 067 €+10 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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