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Appartement à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface68.7m²
Coût Total71 200€
Loyer Annuel6 393€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 68.7 m²
Prix au m² : 582,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Réf 40278

Découvrez cet appartement charmant et bien entretenu, idéalement situé à Montluçon. Avec une surface de 68.69 m², ce bien vous offre une chambre spacieuse et un salon confortable. Le balcon privé est parfait pour profiter des journées ensoleillées, tandis que la cave offre un espace de rangement supplémentaire pratique.

Son emplacement est un atout majeur : à proximité d'une école des commerces, et des transports en commun , il est parfait pour les familles et les professionnels. Tout cela pour un prix attractif de 40 000 EUR. Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite. DPE: E GES:E

ORPI ALLIN IMMOBILIER

Référence agence : 40278

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.335947, 2.584188
Total : 71 200€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.7m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6393€/an
Fourchette totale : 418€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5018€ - 8145€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :695,46 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 778 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-7 778€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-23 422€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 377,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 733,19€
Coût de l'assurance :6 230,00€
Taxe foncière : 639,29€/an
Soit par mois : 53,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 532,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 430,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet flottant) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut fourniture et pose)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclut fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut fourniture et pose)
  • Cuisine:5 000€
    Plomberie et électricité cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (inclut fourniture et pose)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant et peinture: 12 m² × 175€/m² = 2100€ (inclut fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 393 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 349 €
Revenus locatifs : +6 393 €
Charges déductibles : -31 349 €
Résultat foncier Année 1 : -24 956 €(Déficit de 24 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 349 €/an
Revenus locatifs : +6 393 €
Charges déductibles : -3 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3556.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 393 €31 352 €2 463 €-24 959 €21 400 €3 559 €3 559 €
26 521 €3 287 €2 399 €3 234 €--325 €
36 651 €3 220 €2 332 €3 431 €---
46 784 €3 151 €2 263 €3 633 €---
56 920 €3 079 €2 191 €3 841 €---
67 058 €3 005 €2 117 €4 053 €---
77 199 €2 928 €2 040 €4 271 €---
87 343 €2 849 €1 960 €4 495 €---
97 490 €2 766 €1 878 €4 724 €---
107 640 €2 681 €1 792 €4 959 €---
117 793 €2 593 €1 704 €5 200 €---
127 949 €2 501 €1 613 €5 448 €---
138 108 €2 406 €1 518 €5 701 €---
148 270 €2 308 €1 420 €5 962 €---
158 435 €2 207 €1 318 €6 229 €---
168 604 €2 101 €1 213 €6 503 €---
178 776 €1 992 €1 104 €6 784 €---
188 952 €1 879 €991 €7 072 €---
199 131 €1 762 €874 €7 368 €---
209 313 €1 641 €753 €7 672 €---
219 499 €1 516 €628 €7 983 €---
229 689 €1 386 €498 €8 303 €---
239 883 €1 252 €363 €8 631 €---
2410 081 €1 113 €224 €8 968 €---
2510 283 €968 €80 €9 314 €---
TOTAL204 766 €85 945 €35 733 €118 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 343 €-6 420 €+7 763 €
2+1 343 €0 €+1 343 €
3+1 343 €+932 €+411 €
4+1 343 €+1 090 €+253 €
5+1 343 €+1 152 €+191 €
6+1 343 €+1 216 €+127 €
7+1 343 €+1 281 €+62 €
8+1 343 €+1 348 €-5 €
9+1 343 €+1 417 €-74 €
10+1 343 €+1 488 €-145 €
11+1 343 €+1 560 €-217 €
12+1 343 €+1 634 €-291 €
13+1 343 €+1 710 €-367 €
14+1 343 €+1 789 €-446 €
15+1 343 €+1 869 €-526 €
16+1 343 €+1 951 €-608 €
17+1 343 €+2 035 €-692 €
18+1 343 €+2 122 €-779 €
19+1 343 €+2 210 €-867 €
20+1 343 €+2 302 €-959 €
21+1 343 €+2 395 €-1 052 €
22+1 343 €+2 491 €-1 148 €
23+1 343 €+2 589 €-1 246 €
24+1 343 €+2 690 €-1 347 €
25+1 343 €+2 794 €-1 451 €
Total+33 575 €+35 646 €+-2 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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