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Immeuble de rapport de 6 lots cadastrés à COMINES

Bien expiré
VilleComines (59)
Surface270m²
Coût Total474 150€
Loyer Annuel41 363€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+728€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 380 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 407,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À saisir immeuble de rapport 270m2 de 6 lots cadastrés à proximité des commerces, écoles, moyen de transport à COMINES.

RENTABILITÉ BRUT : --> 3250€ × 12 = 39000€ --> 39000€ ÷ 380000€ = --> Soit 10 % Brut

AU REZ DE CHAUSSÉE : --> T2 45m2 650€ CC (20€) --> T2 indépendant 25m2 515€ CC (20€) --> Hangar 120m2 600€ CC (20€)

AU 1ER ÉTAGE : --> T2 25m2 en Duplex 420€ CC (20€) --> T2 25m2 en Duplex 550€ CC (20€) --> T2 25m2 en Duplex 515€ CC (20€)

Les compteurs électriques sont individuels et le compteur d'eau est collectif.

La taxe foncière est de 2484€

PRÉVOIR UN RAFRAÎCHISSEMENT.

Ville : Comines
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59560
Coordonnées : 50.763080, 3.012020
Total : 474 150€
Prix d'acquisition : 380 000€
Travaux : 63 750€
Valeur du bien : 443 750€
Frais de notaire : 30 400€
Coût estimé : 30 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 12.77€/m²/mois
Fourchette : 10.73€ - 15.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 3447€/mois
Loyer annuel estimé : 41363€/an
Fourchette totale : 2896€ - 4103€/mois
Fourchette annuelle : 34753€ - 49230€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 321,61 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :626 835 €
Prix d'achat :380 000 €
Décote à l'achat :-246 835€ (-39.4%)
Marge achat-revente :152 685€ (24.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :474 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 373,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :138,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 512,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 962,00€
Coût de l'assurance :41 488,12€
Taxe foncière : 2 484,00€/an
Soit par mois : 207,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 446,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 719,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :727,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 270 m²)
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo nécessitent une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 750 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:21 750€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 750€ = 20250€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Comines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 363 €/an
Calcul : 3 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 474 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 660 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 281 €
Revenus locatifs : +41 363 €
Charges déductibles : -84 281 €
Résultat foncier Année 1 : -42 918 €(Déficit de 42 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 531 €/an
Revenus locatifs : +41 363 €
Charges déductibles : -20 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21517.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 380 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 982 €/an
Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 363 €84 296 €16 403 €-42 933 €21 400 €21 533 €21 533 €
242 190 €20 116 €15 973 €22 074 €---
343 034 €19 671 €15 528 €23 363 €---
443 895 €19 211 €15 067 €24 684 €---
544 773 €18 733 €14 590 €26 039 €---
645 668 €18 239 €14 096 €27 429 €---
746 582 €17 727 €13 584 €28 854 €---
847 513 €17 198 €13 054 €30 316 €---
948 464 €16 649 €12 505 €31 815 €---
1049 433 €16 080 €11 937 €33 352 €---
1150 421 €15 492 €11 348 €34 930 €---
1251 430 €14 882 €10 739 €36 548 €---
1352 458 €14 251 €10 108 €38 207 €---
1453 508 €13 598 €9 454 €39 910 €---
1554 578 €12 921 €8 777 €41 657 €---
1655 669 €12 220 €8 076 €43 450 €---
1756 783 €11 494 €7 350 €45 289 €---
1857 918 €10 742 €6 599 €47 176 €---
1959 077 €9 964 €5 820 €49 113 €---
2060 258 €9 158 €5 014 €51 101 €---
2161 463 €8 323 €4 179 €53 140 €---
2262 693 €7 459 €3 315 €55 234 €---
2363 947 €6 563 €2 420 €57 383 €---
2465 225 €5 636 €1 493 €59 589 €---
2566 530 €4 676 €533 €61 854 €---
TOTAL1 324 874 €405 300 €237 962 €919 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 919 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 686 €-6 420 €+15 106 €
2+8 686 €+162 €+8 524 €
3+8 686 €+7 009 €+1 677 €
4+8 686 €+7 405 €+1 281 €
5+8 686 €+7 812 €+874 €
6+8 686 €+8 229 €+457 €
7+8 686 €+8 656 €+30 €
8+8 686 €+9 095 €-409 €
9+8 686 €+9 544 €-858 €
10+8 686 €+10 006 €-1 320 €
11+8 686 €+10 479 €-1 793 €
12+8 686 €+10 964 €-2 278 €
13+8 686 €+11 462 €-2 776 €
14+8 686 €+11 973 €-3 287 €
15+8 686 €+12 497 €-3 811 €
16+8 686 €+13 035 €-4 349 €
17+8 686 €+13 587 €-4 901 €
18+8 686 €+14 153 €-5 467 €
19+8 686 €+14 734 €-6 048 €
20+8 686 €+15 330 €-6 644 €
21+8 686 €+15 942 €-7 256 €
22+8 686 €+16 570 €-7 884 €
23+8 686 €+17 215 €-8 529 €
24+8 686 €+17 877 €-9 191 €
25+8 686 €+18 556 €-9 870 €
Total+217 150 €+275 872 €+-58 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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