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Maison à vendre

Bien expiré
VilleEmbrun (05)
Surface828m²
Coût Total1 266 680€
Loyer Annuel108 659€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+1 506€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 999 000 €
Surface : 828 m²
Prix au m² : 1 206,52 €/m²
Chambres : 17
Pièces : 30
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, 17 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest

L'agence Laforêt immobilier d'Embrun vous propose à la vente, sur la commune d'Embrun, un bien d'habitation RARE, avec garage. Vue imprenable sur la vallée et le lac, calme, proximité de toutes commodités. Ce grand logement d'habitation peut s'adapter à tous vos projets. Grand potentiel pour marchands de biens, promoteurs, et investisseurs, (Gîte, chambres d'hôtes, etc ), très grande terrasse, exposition Sud/Sud-Ouest.. Travaux de réhabilitation à prévoir, AFFAIRE RARE ! Honoraires charge Vendeur.

Vous souhaitez visiter ce bien ? Contactez nous pour que nous puissions vous accompagner dans une visite virtuelle intégrale depuis chez vous..

Ville : Embrun
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05200
Coordonnées : 44.576851, 6.480495
Total : 1 266 680€
Prix d'acquisition : 999 000€
Travaux : 187 760€
Valeur du bien : 1 186 760€
Frais de notaire : 79 920€
Coût estimé : 79 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 828m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 9055€/mois
Loyer annuel estimé : 108659€/an
Fourchette totale : 6851€ - 11968€/mois
Fourchette annuelle : 82214€ - 143610€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 810,7 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :3 155 255 €
Prix d'achat :999 000 €
Décote à l'achat :-2 156 255€ (-68.3%)
Marge achat-revente :1 888 575€ (59.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 266 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 273,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :369,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 643,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :615 390,42€
Coût de l'assurance :110 834,50€
Taxe foncière : 10 865,88€/an
Soit par mois : 905,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 054,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 548,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 506,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 498 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 828 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 828 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 104 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité pour 828 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 17 chambres
Quantité: 17 chambres (environ 170 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 17 chambres
Quantité: 17 chambres (environ 170 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation pour 828 m²
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 828 m²
Raison: DPE G - Maison - Tuyauterie en bon état nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :187 760 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:58 460€
    Isolation toiture/combles: 828 m² × 70€/m² = 57960€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:72 800€
    Fenêtres double vitrage: 104 fenêtres × 700€ = 72800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€
  • Chambres - Revêtement sol:10 200€
    Parquet flottant: 170 m² × 60€/m² = 10200€
  • Chambres - Peinture:6 800€
    Peinture murs et plafonds: 170 m² × 40€/m² = 6800€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 75 m² × 40€/m² = 3000€
  • Second œuvre - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€
  • Second œuvre - Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Embrun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 147 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 055 €/mois
Revenus locatifs annuels : 108 659 €/an
Calcul : 9 055 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 42 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 266 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 433 €/an
Calcul : 369 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 187 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 245 579 €
Revenus locatifs : +108 659 €
Charges déductibles : -245 579 €
Résultat foncier Année 1 : -136 920 €(Déficit de 136 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 115 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 57 819 €/an
Revenus locatifs : +108 659 €
Charges déductibles : -57 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 50 840 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 115519.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 999 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 649 350 €(65% de 999 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 613 €/an
Calcul : 649 350 € × 3,636% = 23 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1108 659 €245 620 €42 560 €-136 961 €21 400 €115 561 €115 561 €
2110 832 €56 730 €41 430 €54 102 €--61 458 €
3113 049 €55 560 €40 261 €57 488 €--3 970 €
4115 310 €54 351 €39 052 €60 959 €---
5117 616 €53 100 €37 800 €64 516 €---
6119 968 €51 805 €36 506 €68 163 €---
7122 367 €50 466 €35 167 €71 901 €---
8124 815 €49 081 €33 781 €75 734 €---
9127 311 €47 647 €32 348 €79 664 €---
10129 857 €46 165 €30 865 €83 693 €---
11132 454 €44 631 €29 332 €87 824 €---
12135 104 €43 044 €27 745 €92 060 €---
13137 806 €41 402 €26 103 €96 403 €---
14140 562 €39 704 €24 404 €100 858 €---
15143 373 €37 947 €22 647 €105 426 €---
16146 240 €36 129 €20 830 €110 112 €---
17149 165 €34 248 €18 949 €114 917 €---
18152 148 €32 303 €17 004 €119 846 €---
19155 191 €30 290 €14 991 €124 901 €---
20158 295 €28 208 €12 909 €130 087 €---
21161 461 €26 054 €10 755 €135 407 €---
22164 690 €23 825 €8 526 €140 865 €---
23167 984 €21 520 €6 221 €146 464 €---
24171 344 €19 135 €3 836 €152 209 €---
25174 771 €16 668 €1 368 €158 103 €---
TOTAL3 480 373 €1 185 632 €615 390 €2 294 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 294 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 108 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 818 €-6 420 €+29 238 €
2+22 818 €0 €+22 818 €
3+22 818 €0 €+22 818 €
4+22 818 €+17 097 €+5 721 €
5+22 818 €+19 355 €+3 463 €
6+22 818 €+20 449 €+2 369 €
7+22 818 €+21 570 €+1 248 €
8+22 818 €+22 720 €+98 €
9+22 818 €+23 899 €-1 081 €
10+22 818 €+25 108 €-2 290 €
11+22 818 €+26 347 €-3 529 €
12+22 818 €+27 618 €-4 800 €
13+22 818 €+28 921 €-6 103 €
14+22 818 €+30 257 €-7 439 €
15+22 818 €+31 628 €-8 810 €
16+22 818 €+33 033 €-10 215 €
17+22 818 €+34 475 €-11 657 €
18+22 818 €+35 954 €-13 136 €
19+22 818 €+37 470 €-14 652 €
20+22 818 €+39 026 €-16 208 €
21+22 818 €+40 622 €-17 804 €
22+22 818 €+42 259 €-19 441 €
23+22 818 €+43 939 €-21 121 €
24+22 818 €+45 663 €-22 845 €
25+22 818 €+47 431 €-24 613 €
Total+570 450 €+688 422 €+-117 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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