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Maison à vendre

VilleTossiat (01)
Surface230m²
Coût Total284 020€
Loyer Annuel27 727€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+612€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 189 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 821,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 1 parking: Garage

A 10 mn de BOURG en BRESSE ..Centre village Immeuble d'une surface de 230 m² avec travaux, réparti sur 2 étages plus un plateau aménegeable + garage + dépendance Un gros potentiel pour ce bâtiment avec beaucoup de travaux Bâtiment donnant droit à des primes/ subventions rénovation (selon profil).

Pour plus d'informations nous contacter:

GUY HOQUET 5 Rue Gabriel VICAIRE 01000 BOURG EN BRESSE TEL: / MAIL: SITE INTERNET: Agent commercial LD Laurent DEGOTTEX (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Tossiat
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01250
Coordonnées : 46.138137, 5.302207
Total : 284 020€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 79 900€
Valeur du bien : 268 900€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2311€/mois
Loyer annuel estimé : 27727€/an
Fourchette totale : 1822€ - 2931€/mois
Fourchette annuelle : 21861€ - 35166€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 617,65 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :602 060 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-413 060€ (-68.6%)
Marge achat-revente :318 040€ (52.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 467,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 103,43€
Coût de l'assurance :24 141,70€
Taxe foncière : 2 772,66€/an
Soit par mois : 231,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 310,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 698,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :611,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m² estimé)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total estimé)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remise en état du parquet
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 900 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 400€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 80€/m² = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 000€
    Rénovation chambres: 5 chambres × 2000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tossiat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 727 €/an
Calcul : 2 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 805 €
Revenus locatifs : +27 727 €
Charges déductibles : -92 805 €
Résultat foncier Année 1 : -65 079 €(Déficit de 65 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 905 €/an
Revenus locatifs : +27 727 €
Charges déductibles : -12 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43678.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 727 €92 815 €9 176 €-65 088 €21 400 €43 688 €43 688 €
228 281 €12 667 €8 928 €15 615 €--28 073 €
328 847 €12 410 €8 672 €16 436 €--11 637 €
429 424 €12 146 €8 407 €17 278 €---
530 012 €11 872 €8 134 €18 140 €---
630 612 €11 590 €7 851 €19 023 €---
731 225 €11 298 €7 560 €19 927 €---
831 849 €10 996 €7 258 €20 853 €---
932 486 €10 685 €6 946 €21 801 €---
1033 136 €10 363 €6 624 €22 773 €---
1133 799 €10 030 €6 292 €23 768 €---
1234 474 €9 687 €5 948 €24 788 €---
1335 164 €9 331 €5 593 €25 833 €---
1435 867 €8 965 €5 226 €26 903 €---
1536 585 €8 586 €4 847 €27 999 €---
1637 316 €8 194 €4 456 €29 122 €---
1738 063 €7 789 €4 051 €30 273 €---
1838 824 €7 371 €3 633 €31 453 €---
1939 600 €6 939 €3 201 €32 661 €---
2040 392 €6 493 €2 755 €33 899 €---
2141 200 €6 032 €2 294 €35 168 €---
2242 024 €5 556 €1 817 €36 469 €---
2342 865 €5 063 €1 325 €37 801 €---
2443 722 €4 555 €817 €39 167 €---
2544 596 €4 029 €291 €40 567 €---
TOTAL888 090 €305 462 €132 103 €582 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 582 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 823 €-6 420 €+12 243 €
2+5 823 €0 €+5 823 €
3+5 823 €0 €+5 823 €
4+5 823 €+1 692 €+4 131 €
5+5 823 €+5 442 €+381 €
6+5 823 €+5 707 €+116 €
7+5 823 €+5 978 €-155 €
8+5 823 €+6 256 €-433 €
9+5 823 €+6 540 €-717 €
10+5 823 €+6 832 €-1 009 €
11+5 823 €+7 131 €-1 308 €
12+5 823 €+7 436 €-1 613 €
13+5 823 €+7 750 €-1 927 €
14+5 823 €+8 071 €-2 248 €
15+5 823 €+8 400 €-2 577 €
16+5 823 €+8 737 €-2 914 €
17+5 823 €+9 082 €-3 259 €
18+5 823 €+9 436 €-3 613 €
19+5 823 €+9 798 €-3 975 €
20+5 823 €+10 170 €-4 347 €
21+5 823 €+10 550 €-4 727 €
22+5 823 €+10 941 €-5 118 €
23+5 823 €+11 340 €-5 517 €
24+5 823 €+11 750 €-5 927 €
25+5 823 €+12 170 €-6 347 €
Total+145 575 €+174 789 €+-29 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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