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Maison/ Appartement Duplex A Vendre, 4 Piéces A Tarbes

VilleTarbes (65)
Surface93m²
Coût Total168 860€
Loyer Annuel9 767€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 924,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence foch immobilier à Tarbes vous propose à la vente cette maison duplex avec cave. Elle est située sur le secteur de l'Arsenal, proche de toutes commodités . Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour et d'un wc séparé. A l'étage, deux grandes chambres, une salle d'eau récente, un dressing et un wc séparé. Cette maison partiellement rénovée est parfaite pour un investisseur ou pour un premier achat. C'est un bon compromis entre un appartement et une maison. Prévoir des travaux. Pour plus d'informations, contactez nous pour organiser une visite L'agence Foch, au service de votre bien

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Agence Foch : Emilie ARINO Agent commercial (Entreprise individuelle). Agence Foch Tarbes 111 bis rue Maréchal Foch

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232342, 0.075252
Total : 168 860€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 75 980€
Valeur du bien : 161 980€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9767€/an
Fourchette totale : 661€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7928€ - 12033€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 366,93 €/m²
Basé sur :750 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 124 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-41 124€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-41 736€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :63,32€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 900,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 307,30€
Coût de l'assurance :18 996,75€
Taxe foncière : 976,72€/an
Soit par mois : 81,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais avec traces d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 980 €(817 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:23 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 500€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (incluant la pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780€
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€ + Main d'œuvre: 420€ = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 760€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ + Main d'œuvre: 240€ = 1500€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (incluant la pose)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 767 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 402 €
Revenus locatifs : +9 767 €
Charges déductibles : -83 402 €
Résultat foncier Année 1 : -73 634 €(Déficit de 73 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 422 €/an
Revenus locatifs : +9 767 €
Charges déductibles : -7 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52234.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 767 €83 407 €5 690 €-73 640 €21 400 €52 240 €52 240 €
29 963 €7 276 €5 540 €2 686 €--49 553 €
310 162 €7 120 €5 383 €3 042 €--46 512 €
410 365 €6 959 €5 222 €3 407 €--43 105 €
510 572 €6 791 €5 055 €3 781 €--39 324 €
610 784 €6 618 €4 882 €4 165 €--35 159 €
710 999 €6 440 €4 703 €4 560 €--30 599 €
811 219 €6 254 €4 518 €4 965 €--25 634 €
911 444 €6 063 €4 326 €5 381 €--20 253 €
1011 673 €5 865 €4 128 €5 808 €--14 445 €
1111 906 €5 660 €3 923 €6 246 €--8 199 €
1212 144 €5 448 €3 711 €6 697 €---
1312 387 €5 228 €3 492 €7 159 €---
1412 635 €5 001 €3 265 €7 634 €---
1512 888 €4 766 €3 030 €8 121 €---
1613 145 €4 523 €2 787 €8 622 €---
1713 408 €4 272 €2 535 €9 136 €---
1813 676 €4 012 €2 275 €9 665 €---
1913 950 €3 742 €2 006 €10 208 €---
2014 229 €3 464 €1 727 €10 765 €---
2114 514 €3 176 €1 439 €11 338 €---
2214 804 €2 878 €1 141 €11 926 €---
2315 100 €2 569 €833 €12 531 €---
2415 402 €2 250 €513 €13 152 €---
2515 710 €1 920 €183 €13 790 €---
TOTAL312 847 €201 702 €82 307 €111 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 051 €-6 420 €+8 471 €
2+2 051 €0 €+2 051 €
3+2 051 €0 €+2 051 €
4+2 051 €0 €+2 051 €
5+2 051 €0 €+2 051 €
6+2 051 €0 €+2 051 €
7+2 051 €0 €+2 051 €
8+2 051 €0 €+2 051 €
9+2 051 €0 €+2 051 €
10+2 051 €0 €+2 051 €
11+2 051 €0 €+2 051 €
12+2 051 €+2 009 €+42 €
13+2 051 €+2 148 €-97 €
14+2 051 €+2 290 €-239 €
15+2 051 €+2 436 €-385 €
16+2 051 €+2 587 €-536 €
17+2 051 €+2 741 €-690 €
18+2 051 €+2 899 €-848 €
19+2 051 €+3 062 €-1 011 €
20+2 051 €+3 230 €-1 179 €
21+2 051 €+3 401 €-1 350 €
22+2 051 €+3 578 €-1 527 €
23+2 051 €+3 759 €-1 708 €
24+2 051 €+3 946 €-1 895 €
25+2 051 €+4 137 €-2 086 €
Total+51 275 €+35 803 €+15 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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