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Appartement à vendre

VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface73m²
Coût Total234 040€
Loyer Annuel15 135€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-487€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 424,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 22 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Gardien, Interphone

Votre agence 123webimmo vous présente : Proche des transports et commerces, appartement 4 pièces offrant luminosité, vue sur parc et calme absolu. Cave et 2 parkings. Idéalement situé dans une résidence avec parc et gardien, proche des transports et commerces, appartement sans vis-à-vis en double exposition Ouest et Sud. Beaux volumes : séjour de 22m2 sur balcon et 3 belles chambres. Double vitrage, cave et 2 parkings. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement :

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.798440, 2.544621
Total : 234 040€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 42 880€
Valeur du bien : 219 880€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15135€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1517€/mois
Fourchette annuelle : 12583€ - 18204€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 785,71 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 357 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-26 357€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-30 683€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :93,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 239,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 599,89€
Coût de l'assurance :28 084,80€
Taxe foncière : 1 513,47€/an
Soit par mois : 126,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 261,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-487,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'état du chauffe-eau et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de quelques éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 880 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 040 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 123 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 717 €
Revenus locatifs : +15 135 €
Charges déductibles : -57 717 €
Résultat foncier Année 1 : -42 583 €(Déficit de 42 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 837 €/an
Revenus locatifs : +15 135 €
Charges déductibles : -14 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21182.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 135 €57 725 €7 608 €-42 590 €21 400 €21 190 €21 190 €
215 437 €14 640 €7 403 €798 €--20 392 €
315 746 €14 428 €7 191 €1 318 €--19 074 €
416 061 €14 209 €6 972 €1 852 €--17 222 €
516 382 €13 983 €6 746 €2 400 €--14 823 €
616 710 €13 749 €6 512 €2 961 €--11 862 €
717 044 €13 507 €6 270 €3 537 €--8 325 €
817 385 €13 258 €6 021 €4 127 €--4 198 €
917 733 €13 000 €5 763 €4 733 €---
1018 087 €12 733 €5 496 €5 354 €---
1118 449 €12 458 €5 221 €5 992 €---
1218 818 €12 173 €4 936 €6 645 €---
1319 194 €11 879 €4 642 €7 316 €---
1419 578 €11 574 €4 338 €8 004 €---
1519 970 €11 260 €4 023 €8 710 €---
1620 369 €10 935 €3 699 €9 434 €---
1720 777 €10 600 €3 363 €10 177 €---
1821 192 €10 253 €3 016 €10 939 €---
1921 616 €9 895 €2 658 €11 721 €---
2022 048 €9 524 €2 288 €12 524 €---
2122 489 €9 142 €1 905 €13 348 €---
2222 939 €8 746 €1 509 €14 193 €---
2323 398 €8 338 €1 101 €15 060 €---
2423 866 €7 915 €678 €15 951 €---
2524 343 €7 479 €242 €16 864 €---
TOTAL484 769 €333 401 €109 600 €151 367 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 178 €-6 420 €+9 598 €
2+3 178 €0 €+3 178 €
3+3 178 €0 €+3 178 €
4+3 178 €0 €+3 178 €
5+3 178 €0 €+3 178 €
6+3 178 €0 €+3 178 €
7+3 178 €0 €+3 178 €
8+3 178 €0 €+3 178 €
9+3 178 €+161 €+3 017 €
10+3 178 €+1 606 €+1 572 €
11+3 178 €+1 797 €+1 381 €
12+3 178 €+1 994 €+1 184 €
13+3 178 €+2 195 €+983 €
14+3 178 €+2 401 €+777 €
15+3 178 €+2 613 €+565 €
16+3 178 €+2 830 €+348 €
17+3 178 €+3 053 €+125 €
18+3 178 €+3 282 €-104 €
19+3 178 €+3 516 €-338 €
20+3 178 €+3 757 €-579 €
21+3 178 €+4 004 €-826 €
22+3 178 €+4 258 €-1 080 €
23+3 178 €+4 518 €-1 340 €
24+3 178 €+4 785 €-1 607 €
25+3 178 €+5 059 €-1 881 €
Total+79 450 €+45 410 €+34 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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