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Maison à vendre

VilleIsle (87)
Surface370m²
Coût Total441 986€
Loyer Annuel41 457€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+763€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 382 561 €
Surface : 370 m²
Prix au m² : 1 033,95 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 9 chambres, 6 parkings: Garage, 5 parkings, Jardin, Piscine, Pas de cave

Gigondas-Venez découvrir cette magnifique maison en pierres qui dessert un grand séjour LUMINEUX avec belle hauteur sous plafond, cuisine ouverte équipée, 5 chambres, deux salles de bain, un garage. Le petit plus : un partie gîte attenante Une piscine et un beau jardin arboré de plus de 6000 m² viennent compléter ce bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Isle
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87170
Coordonnées : 45.802647, 1.188549
Total : 441 986€
Prix d'acquisition : 382 561€
Travaux : 28 820€
Valeur du bien : 411 381€
Frais de notaire : 30 605€
Coût estimé : 30 605€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 370m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 3455€/mois
Loyer annuel estimé : 41457€/an
Fourchette totale : 2770€ - 4308€/mois
Fourchette annuelle : 33246€ - 51697€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,19 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :721 938 €
Prix d'achat :382 561 €
Décote à l'achat :-339 377€ (-47.0%)
Marge achat-revente :279 952€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 986€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 217,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :128,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 346,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :223 242,94€
Coût de l'assurance :38 673,77€
Taxe foncière : 4 145,72€/an
Soit par mois : 345,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 454,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 691,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :762,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 8 m² (carrelage)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 820 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage 8 m²: 50€/m² × 8 = 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 480€
    Parquet flottant 108 m²: 60€/m² × 108 = 6480€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 240€
    Peinture 108 m²: 30€/m² × 108 = 3240€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 457 €/an
Calcul : 3 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 986 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 547 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 876 €
Revenus locatifs : +41 457 €
Charges déductibles : -49 876 €
Résultat foncier Année 1 : -8 419 €(Déficit de 8 419 €)
Imputable sur revenu global : 8 419 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 056 €/an
Revenus locatifs : +41 457 €
Charges déductibles : -21 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 401 €/an
Prix d'achat du bien : 382 561 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 248 665 €(65% de 382 561 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 042 €/an
Calcul : 248 665 € × 3,636% = 9 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 457 €49 891 €15 378 €-8 433 €8 433 €--
242 286 €20 669 €14 976 €21 618 €---
343 132 €20 253 €14 560 €22 879 €---
443 995 €19 822 €14 129 €24 173 €---
544 875 €19 375 €13 682 €25 500 €---
645 772 €18 913 €13 220 €26 859 €---
746 688 €18 434 €12 741 €28 254 €---
847 621 €17 938 €12 245 €29 684 €---
948 574 €17 424 €11 731 €31 150 €---
1049 545 €16 891 €11 199 €32 654 €---
1150 536 €16 340 €10 648 €34 196 €---
1251 547 €15 769 €10 077 €35 778 €---
1352 578 €15 178 €9 485 €37 400 €---
1453 629 €14 565 €8 872 €39 064 €---
1554 702 €13 931 €8 238 €40 771 €---
1655 796 €13 273 €7 581 €42 523 €---
1756 912 €12 593 €6 900 €44 319 €---
1858 050 €11 888 €6 195 €46 162 €---
1959 211 €11 157 €5 465 €48 054 €---
2060 395 €10 401 €4 708 €49 994 €---
2161 603 €9 618 €3 925 €51 986 €---
2262 835 €8 806 €3 113 €54 029 €---
2364 092 €7 965 €2 273 €56 127 €---
2465 374 €7 095 €1 402 €58 279 €---
2566 681 €6 193 €500 €60 488 €---
TOTAL1 327 887 €394 380 €223 243 €933 507 €8 433 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 530 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 933 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 706 €-2 530 €+11 236 €
2+8 706 €+6 485 €+2 221 €
3+8 706 €+6 864 €+1 842 €
4+8 706 €+7 252 €+1 454 €
5+8 706 €+7 650 €+1 056 €
6+8 706 €+8 058 €+648 €
7+8 706 €+8 476 €+230 €
8+8 706 €+8 905 €-199 €
9+8 706 €+9 345 €-639 €
10+8 706 €+9 796 €-1 090 €
11+8 706 €+10 259 €-1 553 €
12+8 706 €+10 733 €-2 027 €
13+8 706 €+11 220 €-2 514 €
14+8 706 €+11 719 €-3 013 €
15+8 706 €+12 231 €-3 525 €
16+8 706 €+12 757 €-4 051 €
17+8 706 €+13 296 €-4 590 €
18+8 706 €+13 849 €-5 143 €
19+8 706 €+14 416 €-5 710 €
20+8 706 €+14 998 €-6 292 €
21+8 706 €+15 596 €-6 890 €
22+8 706 €+16 209 €-7 503 €
23+8 706 €+16 838 €-8 132 €
24+8 706 €+17 484 €-8 778 €
25+8 706 €+18 146 €-9 440 €
Total+217 650 €+280 052 €+-62 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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