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MAISON AVEC TERRAIN

Bien expiré
VilleChampsac (87)
Surface157m²
Coût Total220 230€
Loyer Annuel13 647€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 878,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Jardin

Dans le parc Naturel Régional Périgord Limousin, maison en pierre en grande partie rénovée sur un magnifique terrain avec mare. Ce bien comprend au rez de chaussée un séjour de 45m2 avec cheminée, une grande pièce de 40 m2 servant de chambre et bureau, une cuisine, une salle d'eau. A l'étage une grande chambre de 45 m2 et un grenier aménageable. Une petite dépendance de 18 m2 (toiture,charpente,fenêtres neuves), poulailler, puits. Le terrain de 24168 m2 en grande partie clôturé offre de nombreuses possibilités ( animaux,permaculture, ruches) Chauffage bois avec 3 poêles à bois (conduits neufs). Ce bien vous est présenté par Sophie Censier, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/262.pdf

Ville : Champsac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.708355, 0.952397
Total : 220 230€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 71 190€
Valeur du bien : 209 190€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13647€/an
Fourchette totale : 900€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 10805€ - 17235€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :66,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 149,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 884,75€
Coût de l'assurance :19 820,70€
Taxe foncière : 1 364,66€/an
Soit par mois : 113,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 190 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 490€
    Isolation combles: 157 m² × 70€/m² = 10990€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 900€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champsac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 490€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 647 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 230 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 609 €
Revenus locatifs : +13 647 €
Charges déductibles : -80 609 €
Résultat foncier Année 1 : -66 962 €(Déficit de 66 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 419 €/an
Revenus locatifs : +13 647 €
Charges déductibles : -9 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45562.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 647 €80 616 €7 268 €-66 969 €21 400 €45 569 €45 569 €
213 920 €9 231 €7 074 €4 688 €--40 881 €
314 198 €9 030 €6 873 €5 168 €--35 713 €
414 482 €8 822 €6 665 €5 660 €--30 054 €
514 772 €8 607 €6 450 €6 164 €--23 889 €
615 067 €8 385 €6 227 €6 682 €--17 207 €
715 368 €8 155 €5 998 €7 213 €--9 994 €
815 676 €7 917 €5 760 €7 758 €--2 236 €
915 989 €7 672 €5 514 €8 318 €---
1016 309 €7 418 €5 260 €8 891 €---
1116 635 €7 155 €4 997 €9 480 €---
1216 968 €6 883 €4 726 €10 084 €---
1317 307 €6 603 €4 445 €10 705 €---
1417 653 €6 312 €4 155 €11 341 €---
1518 006 €6 012 €3 855 €11 994 €---
1618 367 €5 702 €3 544 €12 665 €---
1718 734 €5 381 €3 223 €13 353 €---
1819 109 €5 049 €2 892 €14 059 €---
1919 491 €4 706 €2 549 €14 784 €---
2019 881 €4 352 €2 194 €15 529 €---
2120 278 €3 985 €1 827 €16 293 €---
2220 684 €3 606 €1 448 €17 078 €---
2321 097 €3 214 €1 056 €17 883 €---
2421 519 €2 809 €651 €18 711 €---
2521 950 €2 390 €232 €19 560 €---
TOTAL437 105 €230 012 €104 885 €207 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 866 €-6 420 €+9 286 €
2+2 866 €0 €+2 866 €
3+2 866 €0 €+2 866 €
4+2 866 €0 €+2 866 €
5+2 866 €0 €+2 866 €
6+2 866 €0 €+2 866 €
7+2 866 €0 €+2 866 €
8+2 866 €0 €+2 866 €
9+2 866 €+1 825 €+1 041 €
10+2 866 €+2 667 €+199 €
11+2 866 €+2 844 €+22 €
12+2 866 €+3 025 €-159 €
13+2 866 €+3 211 €-345 €
14+2 866 €+3 402 €-536 €
15+2 866 €+3 598 €-732 €
16+2 866 €+3 799 €-933 €
17+2 866 €+4 006 €-1 140 €
18+2 866 €+4 218 €-1 352 €
19+2 866 €+4 435 €-1 569 €
20+2 866 €+4 659 €-1 793 €
21+2 866 €+4 888 €-2 022 €
22+2 866 €+5 123 €-2 257 €
23+2 866 €+5 365 €-2 499 €
24+2 866 €+5 613 €-2 747 €
25+2 866 €+5 868 €-3 002 €
Total+71 650 €+62 128 €+9 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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