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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface118m²
Coût Total170 130€
Loyer Annuel12 774€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 750 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 201,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Interphone

Rèférence : 12775 L'immobilier par Rémi SERAIS Alençon

Idéal pour une famille recherchant 3 chambres !

L'immobilier par Rémi SERAIS vous propose de découvrir, en plein coeur du centre ville d'Alençon en Normandie et à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement fonctionnel en bon état général ainsi que sa cave privative.

Au 2ième étage (sans ascenseur) d'un petit collectif, cet appartement d'une surface carrez de 118.27 m² distribue : une entrée avec rangements, un coin technique/buanderie, un vaste salon séjour de plus de 35m² exposé plein sud, une cuisine séparée aménagée et équipée, un WC séparé, trois chambres et une salle d'eau. Une cave est annexée au lot principal .

Un bien offrant de beaux volumes et une situation géographique recherchée proche de tous les services du quotidien alençonnais. À visiter sans tarder avec L'immobilier par Rémi SERAIS, votre partenaire de confiance en Normandie. Copropriété de 12 lots - dont 6 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 4340.00 euros.

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.431078, 0.093350
Total : 170 130€
Prix d'acquisition : 141 750€
Travaux : 17 040€
Valeur du bien : 158 790€
Frais de notaire : 11 340€
Coût estimé : 11 340€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12774€/an
Fourchette totale : 793€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 9519€ - 17142€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 231 €
Prix d'achat :141 750 €
Décote à l'achat :-3 481€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-24 899€ (-17.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 383,26€
Coût de l'assurance :14 886,38€
Taxe foncière : 1 277,42€/an
Soit par mois : 106,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 361,67€/mois
Soit par an : 4 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 064,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 040 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 130 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 340 €/an
Calcul : 362 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 133 €
Revenus locatifs : +12 774 €
Charges déductibles : -29 133 €
Résultat foncier Année 1 : -16 359 €(Déficit de 16 359 €)
Imputable sur revenu global : 16 359 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 093 €/an
Revenus locatifs : +12 774 €
Charges déductibles : -12 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 681 €/an
Prix d'achat du bien : 141 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 138 €(65% de 141 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 350 €/an
Calcul : 92 138 € × 3,636% = 3 350 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 774 €29 138 €5 885 €-16 364 €16 364 €--
213 030 €11 944 €5 731 €1 086 €---
313 290 €11 784 €5 572 €1 506 €---
413 556 €11 619 €5 406 €1 937 €---
513 827 €11 448 €5 235 €2 379 €---
614 104 €11 271 €5 058 €2 833 €---
714 386 €11 087 €4 874 €3 299 €---
814 673 €10 897 €4 684 €3 777 €---
914 967 €10 700 €4 487 €4 267 €---
1015 266 €10 496 €4 283 €4 770 €---
1115 572 €10 285 €4 072 €5 287 €---
1215 883 €10 066 €3 853 €5 817 €---
1316 201 €9 840 €3 627 €6 361 €---
1416 525 €9 605 €3 392 €6 920 €---
1516 855 €9 362 €3 149 €7 493 €---
1617 192 €9 111 €2 898 €8 082 €---
1717 536 €8 850 €2 637 €8 686 €---
1817 887 €8 581 €2 368 €9 306 €---
1918 245 €8 301 €2 088 €9 943 €---
2018 610 €8 012 €1 799 €10 598 €---
2118 982 €7 713 €1 500 €11 269 €---
2219 361 €7 402 €1 189 €11 959 €---
2319 749 €7 081 €868 €12 667 €---
2420 144 €6 748 €536 €13 395 €---
2520 546 €6 404 €191 €14 142 €---
TOTAL409 160 €257 745 €85 383 €151 415 €16 364 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 909 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683 €-4 909 €+7 592 €
2+2 683 €+326 €+2 357 €
3+2 683 €+452 €+2 231 €
4+2 683 €+581 €+2 102 €
5+2 683 €+714 €+1 969 €
6+2 683 €+850 €+1 833 €
7+2 683 €+990 €+1 693 €
8+2 683 €+1 133 €+1 550 €
9+2 683 €+1 280 €+1 403 €
10+2 683 €+1 431 €+1 252 €
11+2 683 €+1 586 €+1 097 €
12+2 683 €+1 745 €+938 €
13+2 683 €+1 908 €+775 €
14+2 683 €+2 076 €+607 €
15+2 683 €+2 248 €+435 €
16+2 683 €+2 424 €+259 €
17+2 683 €+2 606 €+77 €
18+2 683 €+2 792 €-109 €
19+2 683 €+2 983 €-300 €
20+2 683 €+3 179 €-496 €
21+2 683 €+3 381 €-698 €
22+2 683 €+3 588 €-905 €
23+2 683 €+3 800 €-1 117 €
24+2 683 €+4 019 €-1 336 €
25+2 683 €+4 243 €-1 560 €
Total+67 075 €+45 425 €+21 650 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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