Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Référence Orpi Combraille 4131

Bien expiré
VilleRoche-d'Agoux (63)
Surface77m²
Coût Total81 080€
Loyer Annuel6 135€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 597,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 1 chambre, 460 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 salle de douche, 1 place de parking

EXCLUSIVITE ORPI !!! Charmante petite fermette avec grange et écurie dans un petit village de nos Combrailles. Elle est composée en rez de chaussée d'une entrée, salle à manger, salon (ou chambre), une cuisine, une salle d'eau avec WC. A l'étage, une chambre, une pièce noire avec accès à un grenier que l'on pourrait aménager. Une cave. Une grange de 43 m² et une écurie de 45 m², idéal pour faire du stockage ou du bricolage. Une petite dépendance avec son four à pain et un terrain attenant complètent ce bien.

Les + Secteur calme Four à pain en bon état Dépendances avec grange et écurie Gros oeuvre en bon état Possibilité de raccordement au tout à l'égout.

Non soumis au DPE, pas de système de chauffage

Pour plus d'informations, contactez Jean François , votre conseiller du secteur, . RSAC Clermont Ferrand . Référence agence : 4131

Ville : Roche-d'Agoux
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63330
Coordonnées : 46.043040, 2.629930
Total : 81 080€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 77 400€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6135€/an
Fourchette totale : 386€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4632€ - 8126€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :791,35 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :60 934 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-14 934€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-20 146€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 419,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 743,67€
Coût de l'assurance :6 081,00€
Taxe foncière : 613,51€/an
Soit par mois : 51,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (ex: chaudière à granulés ou pompe à chaleur) car il n'y a pas de système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, remplacement du parquet abîmé.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond dans la chambre, remplacement de la cheminée si nécessaire.
Quantité: chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 900€/m² = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1300€/m² = 6500€ (inclut plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:1 700€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement cheminée: 750€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-d'Agoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 135 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 614 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 938 €
Revenus locatifs : +6 135 €
Charges déductibles : -34 938 €
Résultat foncier Année 1 : -28 803 €(Déficit de 28 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 538 €/an
Revenus locatifs : +6 135 €
Charges déductibles : -3 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7403.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 135 €34 941 €2 684 €-28 806 €21 400 €7 406 €7 406 €
26 258 €3 469 €2 612 €2 789 €--4 617 €
36 383 €3 395 €2 538 €2 988 €--1 629 €
46 511 €3 318 €2 461 €3 192 €---
56 641 €3 239 €2 382 €3 402 €---
66 774 €3 157 €2 300 €3 617 €---
76 909 €3 072 €2 215 €3 837 €---
87 047 €2 984 €2 128 €4 063 €---
97 188 €2 894 €2 037 €4 295 €---
107 332 €2 800 €1 943 €4 532 €---
117 479 €2 703 €1 846 €4 776 €---
127 628 €2 603 €1 746 €5 026 €---
137 781 €2 499 €1 642 €5 282 €---
147 936 €2 392 €1 535 €5 545 €---
158 095 €2 281 €1 424 €5 814 €---
168 257 €2 166 €1 310 €6 091 €---
178 422 €2 048 €1 191 €6 374 €---
188 591 €1 925 €1 069 €6 665 €---
198 762 €1 799 €942 €6 964 €---
208 938 €1 668 €811 €7 270 €---
219 116 €1 532 €675 €7 584 €---
229 299 €1 392 €535 €7 907 €---
239 485 €1 247 €390 €8 237 €---
249 674 €1 097 €241 €8 577 €---
259 868 €943 €86 €8 925 €---
TOTAL196 508 €91 562 €38 744 €104 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-6 420 €+7 708 €
2+1 288 €0 €+1 288 €
3+1 288 €0 €+1 288 €
4+1 288 €+469 €+819 €
5+1 288 €+1 021 €+267 €
6+1 288 €+1 085 €+203 €
7+1 288 €+1 151 €+137 €
8+1 288 €+1 219 €+69 €
9+1 288 €+1 288 €0 €
10+1 288 €+1 360 €-72 €
11+1 288 €+1 433 €-145 €
12+1 288 €+1 508 €-220 €
13+1 288 €+1 585 €-297 €
14+1 288 €+1 663 €-375 €
15+1 288 €+1 744 €-456 €
16+1 288 €+1 827 €-539 €
17+1 288 €+1 912 €-624 €
18+1 288 €+2 000 €-712 €
19+1 288 €+2 089 €-801 €
20+1 288 €+2 181 €-893 €
21+1 288 €+2 275 €-987 €
22+1 288 €+2 372 €-1 084 €
23+1 288 €+2 471 €-1 183 €
24+1 288 €+2 573 €-1 285 €
25+1 288 €+2 678 €-1 390 €
Total+32 200 €+31 484 €+716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →