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Appartement 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface52
Coût Total140 830
Loyer Annuel10 529
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 903,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m² - Appartement 2 pièces 52 m²

Venissieurx dans zone pavillonnaire, un esptit de campagne tout en etant villet Type 2 de 52m² tres bien agencé , ideal primo accedant ou investisseur appartement completement renové ,belle piece pricipale,grande chambre , salle d'eau avec douche et wc. Un achat en toute serenité. Bien soumis au régime de la copropriété 13 lots. Pas de procédure en cours.Pas de charges annuelles . DPE D (197kwh/m2/an) et gaz effet de serre A (6kg co2/m2/an).CONFIANCE IMMOBILER, vous accompagne dans tous vos projets (estimation, vente, défiscalisation immobilière). Dossier suivi par Nelly Obadia agissant sous statut d'agent commercial, barème d'honoraires (se reporter au site de confiance immobilier). Agence transaction [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Confiance Immobilier Lyon Villeurbanne : Christophe MOREL Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 52 m²

Consommation énergie primaire : 197 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 750 € et 1 070 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.707660, 4.875815
Total : 140 830
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 33 910
Valeur du bien : 132 910
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 16.87€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 20.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10529€/an
Fourchette totale : 706€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 8476€ - 13079€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 726,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 279,48
Coût de l'assurance :11 970,55
Taxe foncière : 1 052,91€/an
Soit par mois : 87,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer un ancien système de chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des joints de la salle de bain moderne
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs de l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 910(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 40% × 12 000€ = 4 800€
  • Cuisine:20 500
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 40% × 15 000€ = 6 000€
  • Salle de bain:250
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Entretien des joints: 100€, Main d'œuvre: 40% × 150€ = 60€
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:200
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 40% × 200€ = 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux. Main d'œuvre incluse. Les prix de la pompe à chaleur et de la cuisine ont été ajustés pour refléter le coût de la vie dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 529 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 830 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 973
Revenus locatifs : +10 529
Charges déductibles : -39 973
Résultat foncier Année 1 : -29 444(Déficit de 29 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 044
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 063 €/an
Revenus locatifs : +10 529
Charges déductibles : -6 063
Résultat foncier Années 2+ : 4 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8044.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 52939 9784 536-29 44921 400 €8 049 €8 049 €
210 7405 9454 4134 795--3 254 €
310 9545 8184 2865 136---
411 1745 6874 1565 486---
511 3975 5524 0205 845---
611 6255 4123 8806 213---
711 8575 2683 7366 590---
812 0955 1193 5876 976---
912 3374 9643 4337 372---
1012 5834 8053 2737 778---
1112 8354 6413 1098 194---
1213 0924 4712 9398 621---
1313 3534 2952 7639 058---
1413 6214 1142 5829 507---
1513 8933 9262 3959 966---
1614 1713 7332 20110 438---
1714 4543 5332 00110 921---
1814 7433 3261 79511 417---
1915 0383 1131 58111 925---
2015 3392 8921 36112 447---
2115 6462 6651 13312 981---
2215 9592 42989813 529---
2316 2782 18665414 092---
2416 6031 93540314 668---
2516 9351 67514415 260---
TOTAL337 250137 48365 279199 76821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 768
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211-6 420+8 631
2+2 2110+2 211
3+2 211+565+1 646
4+2 211+1 646+565
5+2 211+1 754+457
6+2 211+1 864+347
7+2 211+1 977+234
8+2 211+2 093+118
9+2 211+2 212-1
10+2 211+2 333-122
11+2 211+2 458-247
12+2 211+2 586-375
13+2 211+2 717-506
14+2 211+2 852-641
15+2 211+2 990-779
16+2 211+3 131-920
17+2 211+3 276-1 065
18+2 211+3 425-1 214
19+2 211+3 578-1 367
20+2 211+3 734-1 523
21+2 211+3 894-1 683
22+2 211+4 059-1 848
23+2 211+4 227-2 016
24+2 211+4 401-2 190
25+2 211+4 578-2 367
Total+55 275+59 930+-4 655
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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