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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteauneuf-sur-Sarthe (49)
Surface167m²
Coût Total230 730€
Loyer Annuel16 132€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 750 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 938,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL NOT'ANJOU CONSEIL vous proposent : Maison / villa à vendre - CHATEAUNEUF SUR SARTHE (49330)

Maison de bourg (S.H. environ 167 m²), comprenant :

  • Rdc : Séjour avec cheminée, salon, cuisine AE, couloir avec placards, salle d'eau, W.C, cellier-lingerie.
  • Etage : 4 chambres, salle de bains avec W.C.
  • Greniers au-dessus.
  • Cave sous partie. Cour avec dépendance. Le tout sur 230 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL NOT'ANJOU CONSEIL - Notaires aux Hauts-d'Anjou - N° SIRET : 82800907600013

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Ville : Châteauneuf-sur-Sarthe
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49330
Coordonnées : 47.684456, -0.497133
Total : 230 730€
Prix d'acquisition : 156 750€
Travaux : 61 440€
Valeur du bien : 218 190€
Frais de notaire : 12 540€
Coût estimé : 12 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1344€/mois
Loyer annuel estimé : 16132€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1753€/mois
Fourchette annuelle : 12373€ - 21033€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 704,76 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 695 €
Prix d'achat :156 750 €
Décote à l'achat :-127 945€ (-44.9%)
Marge achat-revente :53 965€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 210,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 095,42€
Coût de l'assurance :20 188,88€
Taxe foncière : 1 613,17€/an
Soit par mois : 134,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 344,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 344,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et réfection des placards dans l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 440 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€
  • Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10500€, Main d'œuvre: 0€
  • Peinture entrée:420€
    Peinture entrée: 6 m² × 70€/m² = 420€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 132 €/an
Calcul : 1 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 606 €
Revenus locatifs : +16 132 €
Charges déductibles : -71 606 €
Résultat foncier Année 1 : -55 474 €(Déficit de 55 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 166 €/an
Revenus locatifs : +16 132 €
Charges déductibles : -10 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34074.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 888 €(65% de 156 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 705 €/an
Calcul : 101 888 € × 3,636% = 3 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 132 €71 613 €7 753 €-55 482 €21 400 €34 082 €34 082 €
216 454 €9 967 €7 547 €6 487 €--27 595 €
316 783 €9 754 €7 334 €7 029 €--20 566 €
417 119 €9 534 €7 113 €7 585 €--12 981 €
517 461 €9 306 €6 885 €8 155 €--4 825 €
617 811 €9 070 €6 650 €8 740 €---
718 167 €8 826 €6 406 €9 340 €---
818 530 €8 574 €6 153 €9 956 €---
918 901 €8 313 €5 892 €10 588 €---
1019 279 €8 043 €5 622 €11 236 €---
1119 664 €7 764 €5 343 €11 901 €---
1220 058 €7 474 €5 054 €12 583 €---
1320 459 €7 175 €4 755 €13 283 €---
1420 868 €6 866 €4 445 €14 002 €---
1521 285 €6 546 €4 125 €14 739 €---
1621 711 €6 215 €3 794 €15 496 €---
1722 145 €5 872 €3 452 €16 273 €---
1822 588 €5 518 €3 097 €17 070 €---
1923 040 €5 151 €2 731 €17 889 €---
2023 501 €4 772 €2 351 €18 729 €---
2123 971 €4 380 €1 959 €19 591 €---
2224 450 €3 974 €1 553 €20 476 €---
2324 939 €3 554 €1 133 €21 385 €---
2425 438 €3 119 €699 €22 319 €---
2525 947 €2 670 €249 €23 277 €---
TOTAL516 703 €234 054 €112 095 €282 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 388 €-6 420 €+9 808 €
2+3 388 €0 €+3 388 €
3+3 388 €0 €+3 388 €
4+3 388 €0 €+3 388 €
5+3 388 €0 €+3 388 €
6+3 388 €+1 174 €+2 214 €
7+3 388 €+2 802 €+586 €
8+3 388 €+2 987 €+401 €
9+3 388 €+3 176 €+212 €
10+3 388 €+3 371 €+17 €
11+3 388 €+3 570 €-182 €
12+3 388 €+3 775 €-387 €
13+3 388 €+3 985 €-597 €
14+3 388 €+4 201 €-813 €
15+3 388 €+4 422 €-1 034 €
16+3 388 €+4 649 €-1 261 €
17+3 388 €+4 882 €-1 494 €
18+3 388 €+5 121 €-1 733 €
19+3 388 €+5 367 €-1 979 €
20+3 388 €+5 619 €-2 231 €
21+3 388 €+5 877 €-2 489 €
22+3 388 €+6 143 €-2 755 €
23+3 388 €+6 416 €-3 028 €
24+3 388 €+6 696 €-3 308 €
25+3 388 €+6 983 €-3 595 €
Total+84 700 €+84 795 €+-95 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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