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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface55m²
Coût Total180 560€
Loyer Annuel10 655€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 218,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Opportunité rare ! À seulement 2 minutes de l'école Notre-Dame Les Oiseaux, établissement réputé dans toute la région, et à deux pas du centre-ville, découvrez cet appartement de 65 m² à rénover entièrement.

Son excellent emplacement et son fort potentiel en font un bien idéal pour un projet de résidence principale ou d'investissement.

À visiter sans tarder !!

Copropriété de 300 lots - dont 593 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 1296.00 euros.

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.984445, 1.971782
Total : 180 560€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 170 800€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10655€/an
Fourchette totale : 738€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 8856€ - 12820€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 932,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 695,69€
Coût de l'assurance :15 347,60€
Taxe foncière : 1 065,54€/an
Soit par mois : 88,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 887,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - sols en état usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(887 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Installation: 1500€ = 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 × 1000€ = 6000€, Installation: 1200€ = 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Installation: 500€ = 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 500€
    Cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1 × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 500€
    Rénovation salle de bain: 1 × 9000€ = 9000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 500€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol moderne: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 655 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 789 €
Revenus locatifs : +10 655 €
Charges déductibles : -57 789 €
Résultat foncier Année 1 : -47 134 €(Déficit de 47 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 989 €/an
Revenus locatifs : +10 655 €
Charges déductibles : -8 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25733.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 655 €57 795 €5 816 €-47 140 €21 400 €25 740 €25 740 €
210 869 €8 838 €5 658 €2 031 €--23 709 €
311 086 €8 675 €5 496 €2 411 €--21 298 €
411 308 €8 507 €5 328 €2 800 €--18 498 €
511 534 €8 334 €5 154 €3 200 €--15 298 €
611 764 €8 155 €4 975 €3 610 €--11 688 €
712 000 €7 969 €4 790 €4 030 €--7 658 €
812 240 €7 778 €4 599 €4 462 €--3 196 €
912 484 €7 581 €4 401 €4 904 €---
1012 734 €7 376 €4 197 €5 358 €---
1112 989 €7 165 €3 986 €5 823 €---
1213 249 €6 948 €3 768 €6 301 €---
1313 514 €6 723 €3 543 €6 791 €---
1413 784 €6 490 €3 311 €7 294 €---
1514 060 €6 250 €3 070 €7 810 €---
1614 341 €6 002 €2 822 €8 339 €---
1714 628 €5 745 €2 566 €8 882 €---
1814 920 €5 480 €2 301 €9 440 €---
1915 219 €5 207 €2 027 €10 012 €---
2015 523 €4 924 €1 744 €10 599 €---
2115 833 €4 632 €1 452 €11 201 €---
2216 150 €4 330 €1 151 €11 820 €---
2316 473 €4 018 €839 €12 455 €---
2416 802 €3 696 €517 €13 106 €---
2517 139 €3 364 €184 €13 775 €---
TOTAL341 296 €211 982 €83 696 €129 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 238 €-6 420 €+8 658 €
2+2 238 €0 €+2 238 €
3+2 238 €0 €+2 238 €
4+2 238 €0 €+2 238 €
5+2 238 €0 €+2 238 €
6+2 238 €0 €+2 238 €
7+2 238 €0 €+2 238 €
8+2 238 €0 €+2 238 €
9+2 238 €+512 €+1 726 €
10+2 238 €+1 607 €+631 €
11+2 238 €+1 747 €+491 €
12+2 238 €+1 890 €+348 €
13+2 238 €+2 037 €+201 €
14+2 238 €+2 188 €+50 €
15+2 238 €+2 343 €-105 €
16+2 238 €+2 502 €-264 €
17+2 238 €+2 665 €-427 €
18+2 238 €+2 832 €-594 €
19+2 238 €+3 004 €-766 €
20+2 238 €+3 180 €-942 €
21+2 238 €+3 360 €-1 122 €
22+2 238 €+3 546 €-1 308 €
23+2 238 €+3 736 €-1 498 €
24+2 238 €+3 932 €-1 694 €
25+2 238 €+4 132 €-1 894 €
Total+55 950 €+38 794 €+17 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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