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Appartement d'environ 134 m², 8 pièces, 6 chambres

VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface133.61m²
Coût Total279 020€
Loyer Annuel25 283€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 133.61 m²
Prix au m² : 1 489,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 12, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Anciennement, deux appartements type F4 réunis avec l'accord du syndic. Dans la résidence des Rossays, grand appartement d'environ 134 m² à quelques minutes de la gare RER et des écoles proposant une cuisine aménagée, un vaste espace de vie , six chambres, deux salles d'eau, deux wc, une buanderie, des rangements, deux balcons et deux loggias. Le bien dispose également de deux stationnements à l'extérieur et de deux caves. Copropriété de 467 lots - dont 149 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 6744.00 euros. Nicolas DENIS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 842252306 - Evry. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/259911.pdf

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Coordonnées : 48.672481, 2.352270
Total : 279 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 64 100€
Valeur du bien : 263 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133.61m²
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 2107€/mois
Loyer annuel estimé : 25283€/an
Fourchette totale : 1743€ - 2547€/mois
Fourchette annuelle : 20913€ - 30567€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 583,33 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 159 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-146 159€ (-42.3%)
Marge achat-revente :66 139€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :111,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 524,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 986,37€
Coût de l'assurance :33 482,40€
Taxe foncière : 2 528,30€/an
Soit par mois : 210,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 562,00€/mois
Soit par an : 6 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 106,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 297,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds entrée/couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 283 €/an
Calcul : 2 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 020 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 339 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 528 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 744 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 660 €
Revenus locatifs : +25 283 €
Charges déductibles : -84 660 €
Résultat foncier Année 1 : -59 377 €(Déficit de 59 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 560 €/an
Revenus locatifs : +25 283 €
Charges déductibles : -20 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37976.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 283 €84 669 €9 958 €-59 386 €21 400 €37 986 €37 986 €
225 789 €20 312 €9 700 €5 477 €--32 509 €
326 304 €20 046 €9 434 €6 259 €--26 251 €
426 831 €19 769 €9 158 €7 061 €--19 189 €
527 367 €19 483 €8 871 €7 884 €--11 305 €
627 915 €19 186 €8 575 €8 728 €--2 577 €
728 473 €18 878 €8 267 €9 594 €---
829 042 €18 559 €7 948 €10 483 €---
929 623 €18 228 €7 617 €11 395 €---
1030 216 €17 886 €7 274 €12 330 €---
1130 820 €17 530 €6 918 €13 290 €---
1231 436 €17 161 €6 550 €14 275 €---
1332 065 €16 779 €6 168 €15 286 €---
1432 706 €16 383 €5 772 €16 323 €---
1533 360 €15 973 €5 361 €17 388 €---
1634 028 €15 547 €4 935 €18 481 €---
1734 708 €15 105 €4 494 €19 603 €---
1835 402 €14 648 €4 036 €20 754 €---
1936 110 €14 174 €3 562 €21 937 €---
2036 833 €13 682 €3 070 €23 151 €---
2137 569 €13 172 €2 560 €24 397 €---
2238 321 €12 643 €2 032 €25 677 €---
2339 087 €12 096 €1 484 €26 992 €---
2439 869 €11 528 €916 €28 341 €---
2540 666 €10 939 €327 €29 728 €---
TOTAL809 823 €474 376 €144 986 €335 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 309 €-6 420 €+11 729 €
2+5 309 €0 €+5 309 €
3+5 309 €0 €+5 309 €
4+5 309 €0 €+5 309 €
5+5 309 €0 €+5 309 €
6+5 309 €0 €+5 309 €
7+5 309 €+2 105 €+3 204 €
8+5 309 €+3 145 €+2 164 €
9+5 309 €+3 418 €+1 891 €
10+5 309 €+3 699 €+1 610 €
11+5 309 €+3 987 €+1 322 €
12+5 309 €+4 282 €+1 027 €
13+5 309 €+4 586 €+723 €
14+5 309 €+4 897 €+412 €
15+5 309 €+5 216 €+93 €
16+5 309 €+5 544 €-235 €
17+5 309 €+5 881 €-572 €
18+5 309 €+6 226 €-917 €
19+5 309 €+6 581 €-1 272 €
20+5 309 €+6 945 €-1 636 €
21+5 309 €+7 319 €-2 010 €
22+5 309 €+7 703 €-2 394 €
23+5 309 €+8 097 €-2 788 €
24+5 309 €+8 502 €-3 193 €
25+5 309 €+8 918 €-3 609 €
Total+132 725 €+100 634 €+32 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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