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Maison 4 pièces 84 m²

VilleCroix-sur-Gartempe (87)
Surface84m²
Coût Total102 698€
Loyer Annuel7 085€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 998 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 714,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 4 pièces principales

A LA CROIX SUR GARTEMPE, venez visiter cette maison de campagne à 10 minutes de BELLAC. Ce bien est composé de deux maisons, une à rénover entièrement et l'autre comprenant un séjour-cuisine, un salon et deux chambres à l'étage. Un joli jardin clos et un abri voiture complètent ce joli bien Honoraires à charge acquéreur : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 363-7361N Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Prix hors honoraires : 53 570 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 222 € et 3 006 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Croix-sur-Gartempe
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.161263, 0.991473
Total : 102 698€
Prix d'acquisition : 59 998€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 97 898€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 439€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5272€ - 9522€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :561,04 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 128 €
Prix d'achat :59 998 €
Décote à l'achat :+12 870€ (+27.3%)
Marge achat-revente :-55 570€ (-117.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 698€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 037,27€
Coût de l'assurance :8 986,07€
Taxe foncière : 708,50€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (matériaux et main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Croix-sur-Gartempe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 698 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 548 €
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -42 548 €
Résultat foncier Année 1 : -35 463 €(Déficit de 35 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 648 €/an
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -4 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14062.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 998 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 999 €(65% de 59 998 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 38 999 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 085 €42 551 €3 583 €-35 466 €21 400 €14 066 €14 066 €
27 227 €4 558 €3 490 €2 669 €--11 397 €
37 371 €4 461 €3 393 €2 910 €--8 487 €
47 519 €4 361 €3 293 €3 158 €--5 329 €
57 669 €4 257 €3 189 €3 412 €--1 917 €
67 822 €4 149 €3 081 €3 673 €---
77 979 €4 038 €2 970 €3 941 €---
88 138 €3 922 €2 854 €4 216 €---
98 301 €3 802 €2 734 €4 499 €---
108 467 €3 678 €2 610 €4 789 €---
118 637 €3 550 €2 482 €5 087 €---
128 809 €3 417 €2 349 €5 392 €---
138 985 €3 279 €2 211 €5 706 €---
149 165 €3 136 €2 069 €6 029 €---
159 348 €2 989 €1 921 €6 360 €---
169 535 €2 835 €1 768 €6 700 €---
179 726 €2 677 €1 609 €7 049 €---
189 921 €2 512 €1 445 €7 408 €---
1910 119 €2 342 €1 274 €7 777 €---
2010 321 €2 166 €1 098 €8 156 €---
2110 528 €1 983 €915 €8 545 €---
2210 738 €1 794 €726 €8 944 €---
2310 953 €1 598 €530 €9 355 €---
2411 172 €1 395 €327 €9 777 €---
2511 396 €1 185 €117 €10 211 €---
TOTAL226 934 €116 636 €52 037 €110 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-6 420 €+7 908 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €0 €+1 488 €
5+1 488 €0 €+1 488 €
6+1 488 €+527 €+961 €
7+1 488 €+1 182 €+306 €
8+1 488 €+1 265 €+223 €
9+1 488 €+1 350 €+138 €
10+1 488 €+1 437 €+51 €
11+1 488 €+1 526 €-38 €
12+1 488 €+1 618 €-130 €
13+1 488 €+1 712 €-224 €
14+1 488 €+1 809 €-321 €
15+1 488 €+1 908 €-420 €
16+1 488 €+2 010 €-522 €
17+1 488 €+2 115 €-627 €
18+1 488 €+2 222 €-734 €
19+1 488 €+2 333 €-845 €
20+1 488 €+2 447 €-959 €
21+1 488 €+2 563 €-1 075 €
22+1 488 €+2 683 €-1 195 €
23+1 488 €+2 807 €-1 319 €
24+1 488 €+2 933 €-1 445 €
25+1 488 €+3 063 €-1 575 €
Total+37 200 €+33 089 €+4 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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