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Maison 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleMarcy-l'Étoile (69)
Surface62m²
Coût Total127 240€
Loyer Annuel11 229€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 318,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 62 m² - Maison 3 pièces 62 m²

MARCY L'ETOILE - Dans résidence de tourisme située à proximité du domaine de Lacroix-Laval et à seulement 15 minutes du centre ville de Lyon, investissement LMNP offrant une rentabilité locative à 7,44 % brute, maison meublée type 3 duplex d'environ 62 m2 avec 2 places de parking privatives. Le bien est sous bail commercial de 9 ans avec la société Garden & City et vous permet de bénéficier d'un loyer garanti de 6030,04 EUR HT / an. Echéance du bail : 31 Décembre 2032 Résidence avec piscine extérieure et parking sécurisé. Photos non contractuelles. Mandat no1214 - DPE / D - Quote part annuelle charges : 401,72 EUR - Copropriété de 81 lots - Honoraires d'agence à la charge des acquéreurs - Procédure en cours.

Surface : 62 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 81

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Marcy-l'Étoile
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69280
Coordonnées : 45.779650, 4.711732
Total : 127 240€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 38 950€
Valeur du bien : 120 700€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 11.59€ - 19.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 936€/mois
Loyer annuel estimé : 11229€/an
Fourchette totale : 719€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 8623€ - 14623€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 656,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 980,06€
Coût de l'assurance :10 815,40€
Taxe foncière : 1 122,91€/an
Soit par mois : 93,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,48€/mois
Soit par an : 401,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 935,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de DPE / D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Chambres en bon état - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Salon en bon état - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 950 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcy-l'Étoile (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 936 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 229 €/an
Calcul : 936 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 123 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 002 €
Revenus locatifs : +11 229 €
Charges déductibles : -45 002 €
Résultat foncier Année 1 : -33 772 €(Déficit de 33 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 052 €/an
Revenus locatifs : +11 229 €
Charges déductibles : -6 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12372.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 229 €45 006 €4 098 €-33 776 €21 400 €12 376 €12 376 €
211 454 €5 945 €3 987 €5 509 €--6 867 €
311 683 €5 830 €3 873 €5 853 €--1 015 €
411 916 €5 712 €3 755 €6 205 €---
512 155 €5 590 €3 632 €6 565 €---
612 398 €5 463 €3 506 €6 935 €---
712 646 €5 333 €3 375 €7 313 €---
812 899 €5 198 €3 241 €7 701 €---
913 157 €5 059 €3 101 €8 098 €---
1013 420 €4 915 €2 958 €8 505 €---
1113 688 €4 766 €2 809 €8 922 €---
1213 962 €4 613 €2 655 €9 349 €---
1314 241 €4 454 €2 497 €9 787 €---
1414 526 €4 290 €2 333 €10 236 €---
1514 817 €4 121 €2 164 €10 696 €---
1615 113 €3 946 €1 989 €11 167 €---
1715 415 €3 765 €1 808 €11 650 €---
1815 723 €3 579 €1 621 €12 145 €---
1916 038 €3 386 €1 429 €12 652 €---
2016 359 €3 187 €1 229 €13 172 €---
2116 686 €2 981 €1 024 €13 705 €---
2217 020 €2 768 €811 €14 251 €---
2317 360 €2 549 €591 €14 811 €---
2417 707 €2 322 €364 €15 386 €---
2518 061 €2 087 €130 €15 974 €---
TOTAL359 670 €146 862 €58 980 €212 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 358 €-6 420 €+8 778 €
2+2 358 €0 €+2 358 €
3+2 358 €0 €+2 358 €
4+2 358 €+1 557 €+801 €
5+2 358 €+1 970 €+388 €
6+2 358 €+2 080 €+278 €
7+2 358 €+2 194 €+164 €
8+2 358 €+2 310 €+48 €
9+2 358 €+2 429 €-71 €
10+2 358 €+2 551 €-193 €
11+2 358 €+2 677 €-319 €
12+2 358 €+2 805 €-447 €
13+2 358 €+2 936 €-578 €
14+2 358 €+3 071 €-713 €
15+2 358 €+3 209 €-851 €
16+2 358 €+3 350 €-992 €
17+2 358 €+3 495 €-1 137 €
18+2 358 €+3 643 €-1 285 €
19+2 358 €+3 796 €-1 438 €
20+2 358 €+3 952 €-1 594 €
21+2 358 €+4 111 €-1 753 €
22+2 358 €+4 275 €-1 917 €
23+2 358 €+4 443 €-2 085 €
24+2 358 €+4 616 €-2 258 €
25+2 358 €+4 792 €-2 434 €
Total+58 950 €+63 842 €+-4 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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