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Détails du bien

Bien expiré
VilleClermont (74)
Surface139m²
Coût Total353 750€
Loyer Annuel26 840€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 2 050,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Sixième Avenue de Estrées Saint Denis vous propose dans un village à 10 min de clermont sur l'axe estrées cette jolie maison ancienne qui vous offre : entrées sur un spacieux séjour double avec cheminée, une grande cuisine avec coin repas, salle de bains, wc. A l'étage palier bureau, 3 chambres,. Grand jardin clos idéalement exposé avec garage et coin potager.

PLUS QU A POSER VOS VALISES !!!

Ville : Clermont
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74270
Coordonnées : 49.430770, 2.603077
Total : 353 750€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 45 950€
Valeur du bien : 330 950€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2237€/mois
Loyer annuel estimé : 26840€/an
Fourchette totale : 1616€ - 3095€/mois
Fourchette annuelle : 19396€ - 37141€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 815,15 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :252 306 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :+32 694€ (+13.0%)
Marge achat-revente :-101 444€ (-40.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 767,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :106,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 873,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 399,12€
Coût de l'assurance :31 837,50€
Taxe foncière : 2 683,98€/an
Soit par mois : 223,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 236,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 096,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (139 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 139 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 950 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 950€
    Isolation combles: 139 m² × 50€/m² = 6950€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€/fenêtre = 11900€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 840 €/an
Calcul : 2 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 750 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 274 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 063 €
Revenus locatifs : +26 840 €
Charges déductibles : -62 063 €
Résultat foncier Année 1 : -35 223 €(Déficit de 35 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 113 €/an
Revenus locatifs : +26 840 €
Charges déductibles : -16 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13823.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 840 €62 075 €12 167 €-35 235 €21 400 €13 835 €13 835 €
227 377 €15 805 €11 848 €11 572 €--2 263 €
327 924 €15 474 €11 517 €12 450 €---
428 483 €15 132 €11 174 €13 351 €---
529 052 €14 777 €10 819 €14 275 €---
629 633 €14 410 €10 452 €15 224 €---
730 226 €14 029 €10 072 €16 197 €---
830 831 €13 636 €9 678 €17 195 €---
931 447 €13 228 €9 270 €18 219 €---
1032 076 €12 806 €8 848 €19 270 €---
1132 718 €12 369 €8 411 €20 349 €---
1233 372 €11 917 €7 959 €21 455 €---
1334 039 €11 448 €7 491 €22 591 €---
1434 720 €10 963 €7 006 €23 757 €---
1535 415 €10 461 €6 504 €24 954 €---
1636 123 €9 941 €5 984 €26 182 €---
1736 845 €9 403 €5 445 €27 442 €---
1837 582 €8 846 €4 888 €28 737 €---
1938 334 €8 269 €4 311 €30 065 €---
2039 101 €7 671 €3 714 €31 429 €---
2139 883 €7 053 €3 095 €32 830 €---
2240 680 €6 412 €2 455 €34 268 €---
2341 494 €5 749 €1 792 €35 745 €---
2442 324 €5 063 €1 105 €37 261 €---
2543 170 €4 352 €394 €38 818 €---
TOTAL859 687 €321 286 €176 399 €538 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 636 €-6 420 €+12 056 €
2+5 636 €0 €+5 636 €
3+5 636 €+3 056 €+2 580 €
4+5 636 €+4 005 €+1 631 €
5+5 636 €+4 283 €+1 353 €
6+5 636 €+4 567 €+1 069 €
7+5 636 €+4 859 €+777 €
8+5 636 €+5 158 €+478 €
9+5 636 €+5 466 €+170 €
10+5 636 €+5 781 €-145 €
11+5 636 €+6 105 €-469 €
12+5 636 €+6 437 €-801 €
13+5 636 €+6 777 €-1 141 €
14+5 636 €+7 127 €-1 491 €
15+5 636 €+7 486 €-1 850 €
16+5 636 €+7 855 €-2 219 €
17+5 636 €+8 233 €-2 597 €
18+5 636 €+8 621 €-2 985 €
19+5 636 €+9 020 €-3 384 €
20+5 636 €+9 429 €-3 793 €
21+5 636 €+9 849 €-4 213 €
22+5 636 €+10 280 €-4 644 €
23+5 636 €+10 723 €-5 087 €
24+5 636 €+11 178 €-5 542 €
25+5 636 €+11 645 €-6 009 €
Total+140 900 €+161 520 €+-20 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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