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Appartement à vendre

VilleOrthez (64)
Surface81.1m²
Coût Total118 940€
Loyer Annuel8 876€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 81.1 m²
Prix au m² : 1 054,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - Situé en coeur de ville avec vue sur les jardins de l'historique Maison Jeanne d'Albret, cet appartement en bon état de 80m² est composé de trois chambres dont une chambre de 14m² bénéficiant d'un évier et d'une possibilité de créer une suite parentale. Ce bien est équipé d'un chauffage électrique individuel, d'une chaudière gaz et d'un adoucisseur d'eau. Un cellier sur le palier vient compléter l'ensemble. 9 lots principaux sans procédure en cours. Charges prévisionnelles annuelles de copropriété : 596 €. DPE E. Travaux à prévoir dans la copropriété Date de réalisation du diagnostic énergétique 21/01/2026. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 1930€ et 2650€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris). Honoraires à la charge du vendeur. Etude de financement offerte par notre courtier Audaris (nous consulter). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Orthez
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64300
Coordonnées : 43.478090, -0.766230
Total : 118 940€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 112 100€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.1m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8876€/an
Fourchette totale : 597€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 7167€ - 10993€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,66 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :134 112 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :-48 612€ (-36.2%)
Marge achat-revente :15 172€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 784,55€
Coût de l'assurance :10 407,25€
Taxe foncière : 887,62€/an
Soit par mois : 73,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,67€/mois
Soit par an : 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 739,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 81.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81.1 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs marqués nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols marqués nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture murs: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orthez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 492 €
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -32 492 €
Résultat foncier Année 1 : -23 616 €(Déficit de 23 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 892 €/an
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -5 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2216.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 876 €32 496 €3 996 €-23 620 €21 400 €2 220 €2 220 €
29 054 €5 790 €3 890 €3 264 €---
39 235 €5 680 €3 780 €3 554 €---
49 419 €5 567 €3 667 €3 853 €---
59 608 €5 449 €3 549 €4 159 €---
69 800 €5 328 €3 428 €4 472 €---
79 996 €5 202 €3 302 €4 794 €---
810 196 €5 072 €3 172 €5 124 €---
910 400 €4 937 €3 037 €5 463 €---
1010 608 €4 798 €2 898 €5 810 €---
1110 820 €4 654 €2 754 €6 166 €---
1211 036 €4 505 €2 605 €6 531 €---
1311 257 €4 351 €2 451 €6 906 €---
1411 482 €4 191 €2 292 €7 291 €---
1511 712 €4 026 €2 127 €7 685 €---
1611 946 €3 856 €1 956 €8 090 €---
1712 185 €3 679 €1 779 €8 506 €---
1812 429 €3 497 €1 597 €8 932 €---
1912 677 €3 308 €1 408 €9 370 €---
2012 931 €3 112 €1 212 €9 819 €---
2113 190 €2 910 €1 010 €10 280 €---
2213 453 €2 701 €801 €10 753 €---
2313 722 €2 484 €584 €11 238 €---
2413 997 €2 260 €360 €11 737 €---
2514 277 €2 028 €128 €12 248 €---
TOTAL284 307 €131 882 €57 785 €152 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €-6 420 €+8 284 €
2+1 864 €+313 €+1 551 €
3+1 864 €+1 066 €+798 €
4+1 864 €+1 156 €+708 €
5+1 864 €+1 248 €+616 €
6+1 864 €+1 342 €+522 €
7+1 864 €+1 438 €+426 €
8+1 864 €+1 537 €+327 €
9+1 864 €+1 639 €+225 €
10+1 864 €+1 743 €+121 €
11+1 864 €+1 850 €+14 €
12+1 864 €+1 959 €-95 €
13+1 864 €+2 072 €-208 €
14+1 864 €+2 187 €-323 €
15+1 864 €+2 306 €-442 €
16+1 864 €+2 427 €-563 €
17+1 864 €+2 552 €-688 €
18+1 864 €+2 680 €-816 €
19+1 864 €+2 811 €-947 €
20+1 864 €+2 946 €-1 082 €
21+1 864 €+3 084 €-1 220 €
22+1 864 €+3 226 €-1 362 €
23+1 864 €+3 372 €-1 508 €
24+1 864 €+3 521 €-1 657 €
25+1 864 €+3 675 €-1 811 €
Total+46 600 €+45 728 €+872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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