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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface87
Coût Total276 100
Loyer Annuel22 805
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 862,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 39 m²), 3 chambres, calme, Exposition ouest, Gardien, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

L'agence Naos a le plaisir de vous présenter ce beau T5 de 87 m2 composé d'une entrée donnant sur un vaste séjour avec sa cuisine américaine, trois chambres donnant sur une vue panoramique de Paris, une salle d'eau, un WC séparé. Une cave complète ce bien. Le tout à proximité des transports ,des commerces et de la verdure. Les plus de cette appartement: double vitrage, volets roulants, porte blindée.

Information et visites : Nicolas DEVAUX & Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON - 09 86 78 87 85 - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC CRETEIL 884 383 464 / 999 073 331 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Nicolas DEVAUX & Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON, mandataire indépendant pour NAOS immobilier

Réf. 23788 Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 euros et 1 380 euros par an. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2635. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 4 436 euros. Pas de procédure en cours.

Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788432, 2.225741
Total : 276 100
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 7 180
Valeur du bien : 256 180
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22805€/an
Fourchette totale : 1474€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 17685€ - 29406€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 964
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-39 964 (-13.8%)
Marge achat-revente :12 864€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 368,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 449,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 579,21
Coût de l'assurance :24 158,75
Taxe foncière : 2 280,46€/an
Soit par mois : 190,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 369,67€/mois
Soit par an : 4 436,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 900,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 009,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 180(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 480
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 75€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 250
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 100 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 436 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 158
Revenus locatifs : +22 805
Charges déductibles : -24 158
Résultat foncier Année 1 : -1 354(Déficit de 1 354 €)
Imputable sur revenu global : 1 354
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 978 €/an
Revenus locatifs : +22 805
Charges déductibles : -16 978
Résultat foncier Années 2+ : 5 826 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 80524 1679 304-1 3631 363 €--
223 26116 7419 0586 520---
323 72616 4858 8027 241---
424 20016 2218 5387 979---
524 68415 9488 2658 737---
625 17815 6657 9829 513---
725 68215 3737 69010 309---
826 19515 0707 38711 125---
926 71914 7577 07411 962---
1027 25414 4336 75012 821---
1127 79914 0986 41513 701---
1228 35513 7516 06814 604---
1328 92213 3925 70915 530---
1429 50013 0215 33816 479---
1530 09012 6374 95417 454---
1630 69212 2394 55618 453---
1731 30611 8284 14519 478---
1831 93211 4033 72020 529---
1932 57110 9633 28021 608---
2033 22210 5072 82422 715---
2133 88710 0362 35323 851---
2234 5649 5481 86625 016---
2335 2569 0441 36126 211---
2435 9618 52283927 438---
2536 6807 98229928 698---
TOTAL730 440333 831134 579396 6091 363Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 409
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 609
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 789-409+5 198
2+4 789+1 956+2 833
3+4 789+2 172+2 617
4+4 789+2 394+2 395
5+4 789+2 621+2 168
6+4 789+2 854+1 935
7+4 789+3 093+1 696
8+4 789+3 338+1 451
9+4 789+3 589+1 200
10+4 789+3 846+943
11+4 789+4 110+679
12+4 789+4 381+408
13+4 789+4 659+130
14+4 789+4 944-155
15+4 789+5 236-447
16+4 789+5 536-747
17+4 789+5 843-1 054
18+4 789+6 159-1 370
19+4 789+6 482-1 693
20+4 789+6 814-2 025
21+4 789+7 155-2 366
22+4 789+7 505-2 716
23+4 789+7 863-3 074
24+4 789+8 232-3 443
25+4 789+8 609-3 820
Total+119 725+118 983+742
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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