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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface87m²
Coût Total276 100€
Loyer Annuel22 805€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 862,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 39 m²), 3 chambres, calme, Exposition ouest, Gardien, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

L'agence Naos a le plaisir de vous présenter ce beau T5 de 87 m2 composé d'une entrée donnant sur un vaste séjour avec sa cuisine américaine, trois chambres donnant sur une vue panoramique de Paris, une salle d'eau, un WC séparé. Une cave complète ce bien. Le tout à proximité des transports ,des commerces et de la verdure. Les plus de cette appartement: double vitrage, volets roulants, porte blindée.

Information et visites : Nicolas DEVAUX & Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON - 09 86 78 87 85 - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC CRETEIL 884 383 464 / 999 073 331 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Nicolas DEVAUX & Sophie LEMOINE- AGENCE MEUDON, mandataire indépendant pour NAOS immobilier

Réf. 23788 Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 euros et 1 380 euros par an. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2635. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 4 436 euros. Pas de procédure en cours.

Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788432, 2.225741
Total : 276 100€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 7 180€
Valeur du bien : 256 180€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22805€/an
Fourchette totale : 1474€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 17685€ - 29406€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 964 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-39 964€ (-13.8%)
Marge achat-revente :12 864€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 368,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 449,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 579,21€
Coût de l'assurance :24 158,75€
Taxe foncière : 2 280,46€/an
Soit par mois : 190,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 369,67€/mois
Soit par an : 4 436,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 900,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 009,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 180 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 480€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 75€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 436 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 158 €
Revenus locatifs : +22 805 €
Charges déductibles : -24 158 €
Résultat foncier Année 1 : -1 354 €(Déficit de 1 354 €)
Imputable sur revenu global : 1 354 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 978 €/an
Revenus locatifs : +22 805 €
Charges déductibles : -16 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 826 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 805 €24 167 €9 304 €-1 363 €1 363 €--
223 261 €16 741 €9 058 €6 520 €---
323 726 €16 485 €8 802 €7 241 €---
424 200 €16 221 €8 538 €7 979 €---
524 684 €15 948 €8 265 €8 737 €---
625 178 €15 665 €7 982 €9 513 €---
725 682 €15 373 €7 690 €10 309 €---
826 195 €15 070 €7 387 €11 125 €---
926 719 €14 757 €7 074 €11 962 €---
1027 254 €14 433 €6 750 €12 821 €---
1127 799 €14 098 €6 415 €13 701 €---
1228 355 €13 751 €6 068 €14 604 €---
1328 922 €13 392 €5 709 €15 530 €---
1429 500 €13 021 €5 338 €16 479 €---
1530 090 €12 637 €4 954 €17 454 €---
1630 692 €12 239 €4 556 €18 453 €---
1731 306 €11 828 €4 145 €19 478 €---
1831 932 €11 403 €3 720 €20 529 €---
1932 571 €10 963 €3 280 €21 608 €---
2033 222 €10 507 €2 824 €22 715 €---
2133 887 €10 036 €2 353 €23 851 €---
2234 564 €9 548 €1 866 €25 016 €---
2335 256 €9 044 €1 361 €26 211 €---
2435 961 €8 522 €839 €27 438 €---
2536 680 €7 982 €299 €28 698 €---
TOTAL730 440 €333 831 €134 579 €396 609 €1 363 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 409 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 789 €-409 €+5 198 €
2+4 789 €+1 956 €+2 833 €
3+4 789 €+2 172 €+2 617 €
4+4 789 €+2 394 €+2 395 €
5+4 789 €+2 621 €+2 168 €
6+4 789 €+2 854 €+1 935 €
7+4 789 €+3 093 €+1 696 €
8+4 789 €+3 338 €+1 451 €
9+4 789 €+3 589 €+1 200 €
10+4 789 €+3 846 €+943 €
11+4 789 €+4 110 €+679 €
12+4 789 €+4 381 €+408 €
13+4 789 €+4 659 €+130 €
14+4 789 €+4 944 €-155 €
15+4 789 €+5 236 €-447 €
16+4 789 €+5 536 €-747 €
17+4 789 €+5 843 €-1 054 €
18+4 789 €+6 159 €-1 370 €
19+4 789 €+6 482 €-1 693 €
20+4 789 €+6 814 €-2 025 €
21+4 789 €+7 155 €-2 366 €
22+4 789 €+7 505 €-2 716 €
23+4 789 €+7 863 €-3 074 €
24+4 789 €+8 232 €-3 443 €
25+4 789 €+8 609 €-3 820 €
Total+119 725 €+118 983 €+742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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