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Propriété 6 pièces 254 m²

VilleSaint-Amand-en-Puisaye (58)
Surface254
Coût Total231 000
Loyer Annuel22 106
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+464
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 826,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 6 pièces 254 m²

Dans un hameau au calme, grande propriété composée d'une maison de 253,93 m2 habitables et d'un terrain de 4399 m2.   La maison comprend :

  • au rez-de-chaussée : un grand séjour de 46 m2, une salle à manger, une cuisine séparée, suite suite parentale avec salle d'eau et WC, une seconde salle d'eau avec WC, une buanderie.
  • au premier étage : trois chambres, une mezzanine donnant sur le séjour. Travaux à terminer.   À l'extérieur, un garage avec panneaux solaires, un appentis et un grand jardin de 3500 m2 avec une mare complètent ce bien.   Double vitrage. Chauffage bois et électrique solaire, eau chaude solaire. DPE classé C. Absence d'amiante. Aucune anomalie pour l'installation électrique. Cette annonce vous est proposée par BÉCUS Élodie - - NoRSAC: 918714619, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de NEVERS

Surface : 254 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/02/2026

Consommation énergie primaire : 144 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 131 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Amand-en-Puisaye
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.531960, 3.057230
Total : 231 000
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 4 200
Valeur du bien : 214 200
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1842€/mois
Loyer annuel estimé : 22106€/an
Fourchette totale : 1473€ - 2304€/mois
Fourchette annuelle : 17672€ - 27652€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :795,08 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :201 950
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :+8 050 (+4.0%)
Marge achat-revente :-29 050€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 193,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 442,76
Coût de l'assurance :19 635,00
Taxe foncière : 2 210,59€/an
Soit par mois : 184,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 842,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :464,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 60 m² × 35€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:700
    Peinture murs et plafonds salle de bain (environ 20 m²): 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds cuisine (environ 20 m²): 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds salon (environ 20 m²): 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-en-Puisaye. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture varient entre 20 et 50 €/m², avec une moyenne de 35 €/m² appliquée ici.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 106 €/an
Calcul : 1 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 652
Revenus locatifs : +22 106
Charges déductibles : -14 652
Résultat foncier Année 1 : 7 454

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 452 €/an
Revenus locatifs : +22 106
Charges déductibles : -10 452
Résultat foncier Années 2+ : 11 654 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 10614 6597 4637 447---
222 54810 2587 26212 290---
322 99910 0497 05312 950---
423 4599 8346 83813 625---
523 9289 6126 61614 317---
624 4079 3826 38615 025---
724 8959 1446 14815 750---
825 3938 8995 90316 494---
925 9018 6465 65017 255---
1026 4198 3845 38818 035---
1126 9478 1135 11718 834---
1227 4867 8344 83819 652---
1328 0367 5454 54920 491---
1428 5967 2474 25121 350---
1529 1686 9383 94222 230---
1629 7526 6203 62423 132---
1730 3476 2913 29524 056---
1830 9545 9512 95525 003---
1931 5735 5992 60325 973---
2032 2045 2362 24026 968---
2132 8484 8611 86527 987---
2233 5054 4741 47829 031---
2334 1754 0741 07830 102---
2434 8593 66066431 199---
2535 5563 23323732 323---
TOTAL708 059186 543107 443521 5170Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 521 517
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 642+2 234+2 408
2+4 642+3 687+955
3+4 642+3 885+757
4+4 642+4 088+554
5+4 642+4 295+347
6+4 642+4 507+135
7+4 642+4 725-83
8+4 642+4 948-306
9+4 642+5 176-534
10+4 642+5 410-768
11+4 642+5 650-1 008
12+4 642+5 896-1 254
13+4 642+6 147-1 505
14+4 642+6 405-1 763
15+4 642+6 669-2 027
16+4 642+6 940-2 298
17+4 642+7 217-2 575
18+4 642+7 501-2 859
19+4 642+7 792-3 150
20+4 642+8 090-3 448
21+4 642+8 396-3 754
22+4 642+8 709-4 067
23+4 642+9 030-4 388
24+4 642+9 360-4 718
25+4 642+9 697-5 055
Total+116 050+156 455+-40 405
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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