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Maison à vendre

VilleAinay-le-Château (03)
Surface100m²
Coût Total121 050€
Loyer Annuel7 299€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Non meublé

Référence: 2781 Vous recherchez une maison de plain-pied dans un joli village médiéval offrant toutes les commodités ? Cette maison pourrait vous correspondre ! Elle se compose d'un séjour, de deux grandes chambres, d'une salle de bains, de deux WC, de deux vérandas et d'une chaufferie. Une grande dépendance offre également de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos projets. Des travaux sont à prévoir, vous permettant de repenser et personnaliser la maison selon vos envies. Un joli jardin ainsi qu'un garage viennent compléter l'ensemble. DPE : en cours Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Les Halles St Amand Montrond - Tronçais - Sancoins - Bourges Avaricum

Référence agence : 2781

Ville : Ainay-le-Château
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03360
Coordonnées : 46.708695, 2.695124
Total : 121 050€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 45 450€
Valeur du bien : 115 450€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7299€/an
Fourchette totale : 478€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5740€ - 9281€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :627,91 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 791 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+7 209€ (+11.5%)
Marge achat-revente :-58 259€ (-92.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 640,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 687,18€
Coût de l'assurance :14 526,00€
Taxe foncière : 729,86€/an
Soit par mois : 60,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (~30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 450 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 350€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement revêtement sol: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs 2 chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement parquet: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ainay-le-Château (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 299 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 050 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 692 €
Revenus locatifs : +7 299 €
Charges déductibles : -50 692 €
Résultat foncier Année 1 : -43 393 €(Déficit de 43 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 242 €/an
Revenus locatifs : +7 299 €
Charges déductibles : -5 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21993.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 299 €50 696 €3 935 €-43 397 €21 400 €21 997 €21 997 €
27 445 €5 140 €3 829 €2 305 €--19 692 €
37 593 €5 030 €3 719 €2 563 €--17 129 €
47 745 €4 917 €3 606 €2 828 €--14 301 €
57 900 €4 800 €3 489 €3 100 €--11 201 €
68 058 €4 679 €3 368 €3 379 €--7 821 €
78 219 €4 554 €3 243 €3 665 €--4 156 €
88 384 €4 425 €3 114 €3 959 €--197 €
98 552 €4 292 €2 981 €4 260 €---
108 723 €4 154 €2 843 €4 569 €---
118 897 €4 011 €2 700 €4 886 €---
129 075 €3 864 €2 553 €5 211 €---
139 256 €3 712 €2 401 €5 545 €---
149 442 €3 554 €2 243 €5 887 €---
159 630 €3 392 €2 081 €6 239 €---
169 823 €3 224 €1 913 €6 599 €---
1710 019 €3 050 €1 739 €6 969 €---
1810 220 €2 871 €1 560 €7 349 €---
1910 424 €2 686 €1 375 €7 739 €---
2010 633 €2 494 €1 183 €8 139 €---
2110 845 €2 296 €985 €8 549 €---
2211 062 €2 092 €781 €8 971 €---
2311 284 €1 880 €569 €9 403 €---
2411 509 €1 662 €351 €9 847 €---
2511 739 €1 436 €125 €10 303 €---
TOTAL233 777 €134 910 €56 687 €98 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 533 €-6 420 €+7 953 €
2+1 533 €0 €+1 533 €
3+1 533 €0 €+1 533 €
4+1 533 €0 €+1 533 €
5+1 533 €0 €+1 533 €
6+1 533 €0 €+1 533 €
7+1 533 €0 €+1 533 €
8+1 533 €0 €+1 533 €
9+1 533 €+1 219 €+314 €
10+1 533 €+1 371 €+162 €
11+1 533 €+1 466 €+67 €
12+1 533 €+1 563 €-30 €
13+1 533 €+1 663 €-130 €
14+1 533 €+1 766 €-233 €
15+1 533 €+1 872 €-339 €
16+1 533 €+1 980 €-447 €
17+1 533 €+2 091 €-558 €
18+1 533 €+2 205 €-672 €
19+1 533 €+2 322 €-789 €
20+1 533 €+2 442 €-909 €
21+1 533 €+2 565 €-1 032 €
22+1 533 €+2 691 €-1 158 €
23+1 533 €+2 821 €-1 288 €
24+1 533 €+2 954 €-1 421 €
25+1 533 €+3 091 €-1 558 €
Total+38 325 €+29 660 €+8 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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