Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VillePlougonver (22)
Surface102m²
Coût Total138 490€
Loyer Annuel9 344€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 250 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 727,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Longère comprenant une pièce de vie, une cuisine, deux chambres et un bureau (chambre), une salle de bains et un w.c. Deux appentis, deux greniers. Cour, atelier. Le tout sur une surface cadastrale de 881m²plus TERRAIN BOISE de 4 844m² NON ATTENANT.

Ville : Plougonver
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22810
Coordonnées : 48.489281, -3.382339
Total : 138 490€
Prix d'acquisition : 74 250€
Travaux : 58 300€
Valeur du bien : 132 550€
Frais de notaire : 5 940€
Coût estimé : 5 940€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9344€/an
Fourchette totale : 611€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7329€ - 11912€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :555,56 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 667 €
Prix d'achat :74 250 €
Décote à l'achat :+17 583€ (+31.0%)
Marge achat-revente :-81 823€ (-144.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 282,52€
Coût de l'assurance :12 117,88€
Taxe foncière : 934,40€/an
Soit par mois : 77,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 450€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 500€/m² = 7500€, Peinture: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plougonver (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 344 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 490 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 368 €
Revenus locatifs : +9 344 €
Charges déductibles : -64 368 €
Résultat foncier Année 1 : -55 024 €(Déficit de 55 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 068 €/an
Revenus locatifs : +9 344 €
Charges déductibles : -6 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33623.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 263 €(65% de 74 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 755 €/an
Calcul : 48 263 € × 3,636% = 1 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 344 €64 372 €4 653 €-55 028 €21 400 €33 628 €33 628 €
29 531 €5 949 €4 530 €3 582 €--30 046 €
39 721 €5 821 €4 402 €3 901 €--26 146 €
49 916 €5 689 €4 270 €4 227 €--21 919 €
510 114 €5 552 €4 133 €4 562 €--17 356 €
610 317 €5 410 €3 991 €4 906 €--12 450 €
710 523 €5 264 €3 845 €5 259 €--7 191 €
810 733 €5 113 €3 693 €5 621 €--1 571 €
910 948 €4 956 €3 537 €5 992 €---
1011 167 €4 794 €3 375 €6 373 €---
1111 390 €4 626 €3 207 €6 764 €---
1211 618 €4 453 €3 033 €7 166 €---
1311 850 €4 273 €2 854 €7 577 €---
1412 087 €4 087 €2 668 €8 000 €---
1512 329 €3 895 €2 476 €8 434 €---
1612 576 €3 696 €2 277 €8 879 €---
1712 827 €3 491 €2 072 €9 336 €---
1813 084 €3 278 €1 859 €9 806 €---
1913 346 €3 058 €1 639 €10 287 €---
2013 612 €2 830 €1 411 €10 782 €---
2113 885 €2 595 €1 176 €11 290 €---
2214 162 €2 351 €932 €11 811 €---
2314 446 €2 099 €680 €12 346 €---
2414 735 €1 838 €419 €12 896 €---
2515 029 €1 569 €150 €13 461 €---
TOTAL299 291 €161 060 €67 283 €138 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962 €-6 420 €+8 382 €
2+1 962 €0 €+1 962 €
3+1 962 €0 €+1 962 €
4+1 962 €0 €+1 962 €
5+1 962 €0 €+1 962 €
6+1 962 €0 €+1 962 €
7+1 962 €0 €+1 962 €
8+1 962 €0 €+1 962 €
9+1 962 €+1 326 €+636 €
10+1 962 €+1 912 €+50 €
11+1 962 €+2 029 €-67 €
12+1 962 €+2 150 €-188 €
13+1 962 €+2 273 €-311 €
14+1 962 €+2 400 €-438 €
15+1 962 €+2 530 €-568 €
16+1 962 €+2 664 €-702 €
17+1 962 €+2 801 €-839 €
18+1 962 €+2 942 €-980 €
19+1 962 €+3 086 €-1 124 €
20+1 962 €+3 235 €-1 273 €
21+1 962 €+3 387 €-1 425 €
22+1 962 €+3 543 €-1 581 €
23+1 962 €+3 704 €-1 742 €
24+1 962 €+3 869 €-1 907 €
25+1 962 €+4 038 €-2 076 €
Total+49 050 €+41 469 €+7 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →