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Maison - 6 pièce(s) - 255 m²

Bien expiré
VilleLautrec (81)
Surface255m²
Coût Total342 580€
Loyer Annuel23 563€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 980,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village comprenant au RDC un local artisanal/commercial de 90 m2 utilisé jusqu'à présent comme atelier et galerie d'artiste. Accès PMR, porte automatique, toilettes. Accessible depuis le local, possibilité d'aménagement d'un studio (19 m2)

Au RDC également deux garages d'une vingtaine de M2 chacun et un cellier de 4 m2

Premier étage habitation. Espace à vivre de 55m2 : cuisine ouverte, salle à manger, salon donnant sur une grande terrasse et un balcon. Une chambre de 12 m2, une chambre de 18 m2. SDB avec douche à l'italienne. WC indépendant avec lavabo. Placards et débarras.

Deuxième étage habitation. Chambre avec cabinet de toilette de 14 m2 et terrasse de 9 m2

Chauffage central fuel par chaudière à condensation + poêle à granulés dans l'appartement

Sous sol. Cave de 28 m2 et cour de 12 m2.

Ville : Lautrec
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81440
Total : 342 580€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 72 580€
Valeur du bien : 322 580€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1964€/mois
Loyer annuel estimé : 23563€/an
Fourchette totale : 1494€ - 2580€/mois
Fourchette annuelle : 17931€ - 30963€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :99,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 792,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 340,32€
Coût de l'assurance :29 975,75€
Taxe foncière : 2 356,25€/an
Soit par mois : 196,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 963,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 989,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 2 pièces (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 580 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 255 m² × 40€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 300€
    Parquet flottant: 44 m² × 75€/m² = 3300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 20€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger et entrée: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lautrec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Calcul : 1 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 199 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 567 €
Revenus locatifs : +23 563 €
Charges déductibles : -87 567 €
Résultat foncier Année 1 : -64 004 €(Déficit de 64 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 604 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 987 €/an
Revenus locatifs : +23 563 €
Charges déductibles : -14 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42604.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 563 €87 578 €11 443 €-64 015 €21 400 €42 615 €42 615 €
224 034 €14 693 €11 138 €9 341 €--33 275 €
324 514 €14 378 €10 823 €10 136 €--23 138 €
425 005 €14 052 €10 497 €10 953 €--12 186 €
525 505 €13 715 €10 160 €11 790 €--396 €
626 015 €13 366 €9 811 €12 649 €---
726 535 €13 006 €9 450 €13 529 €---
827 066 €12 633 €9 077 €14 433 €---
927 607 €12 247 €8 692 €15 360 €---
1028 159 €11 848 €8 293 €16 312 €---
1128 723 €11 435 €7 880 €17 288 €---
1229 297 €11 008 €7 453 €18 289 €---
1329 883 €10 567 €7 011 €19 316 €---
1430 481 €10 110 €6 554 €20 371 €---
1531 090 €9 637 €6 082 €21 453 €---
1631 712 €9 149 €5 593 €22 563 €---
1732 346 €8 643 €5 088 €23 703 €---
1832 993 €8 120 €4 565 €24 873 €---
1933 653 €7 580 €4 024 €26 073 €---
2034 326 €7 020 €3 465 €27 306 €---
2135 013 €6 442 €2 887 €28 571 €---
2235 713 €5 844 €2 288 €29 869 €---
2336 427 €5 225 €1 669 €31 203 €---
2437 156 €4 585 €1 029 €32 571 €---
2537 899 €3 922 €367 €33 976 €---
TOTAL754 716 €326 802 €165 340 €427 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 427 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 948 €-6 420 €+11 368 €
2+4 948 €0 €+4 948 €
3+4 948 €0 €+4 948 €
4+4 948 €0 €+4 948 €
5+4 948 €0 €+4 948 €
6+4 948 €+3 676 €+1 272 €
7+4 948 €+4 059 €+889 €
8+4 948 €+4 330 €+618 €
9+4 948 €+4 608 €+340 €
10+4 948 €+4 893 €+55 €
11+4 948 €+5 186 €-238 €
12+4 948 €+5 487 €-539 €
13+4 948 €+5 795 €-847 €
14+4 948 €+6 111 €-1 163 €
15+4 948 €+6 436 €-1 488 €
16+4 948 €+6 769 €-1 821 €
17+4 948 €+7 111 €-2 163 €
18+4 948 €+7 462 €-2 514 €
19+4 948 €+7 822 €-2 874 €
20+4 948 €+8 192 €-3 244 €
21+4 948 €+8 571 €-3 623 €
22+4 948 €+8 961 €-4 013 €
23+4 948 €+9 361 €-4 413 €
24+4 948 €+9 771 €-4 823 €
25+4 948 €+10 193 €-5 245 €
Total+123 700 €+128 374 €+-4 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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