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Maison à vendre - 6 pièces - 137,10 m2 - Conquereuil - 44 - PAYS-DE-LOIRE

VilleConquereuil (44)
Surface137.1m²
Coût Total199 495€
Loyer Annuel12 401€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 137.1 m²
Prix au m² : 751,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2

CONQUEREUIL, à 10 min de la 4 voies Nantes/Rennes, à proximité des écoles et commerces, sur un terrain de 400 m2, maison de bourg comprenant : Au rez-de-chaussée : salon/séjour, cuisine, chambre, salle d'eau, arrière-cuisine et 2 WC, Au 1er étage : 3 chambres, bureau et salle de bain, Au 2ème étage : grenier. Ce bien peut être divisé en plusieurs logements. Il ne possède pas de mode de chauffage et doit être rénové avant habitation. Compromis de vente établi et signé à l'agence sous huitaine. L'agence assure un accompagnement complet du dossier jusqu'à la signature finale chez le notaire. - https://www.century21limmobilieredelouest.com/mentions_legales/

Ville : Conquereuil
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44290
Coordonnées : 47.627628, -1.740542
Total : 199 495€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 88 255€
Valeur du bien : 191 255€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137.1m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12401€/an
Fourchette totale : 785€ - 1360€/mois
Fourchette annuelle : 9421€ - 16324€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 394,23 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 149 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-88 149€ (-46.1%)
Marge achat-revente :-8 346€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 495€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :79,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 090,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 663,02€
Coût de l'assurance :23 939,40€
Taxe foncière : 1 240,13€/an
Soit par mois : 103,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 137.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137.1 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état supposé mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du sol en bois abîmé et peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec photos, état visible mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 255 €(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:7 355€
    Isolation combles: 137.1 m² × 50€/m² = 6855€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1 100€ = 18700€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Plomberie:12 000€
    Plomberie complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conquereuil (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 401 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 495 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 255 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 566 €
Revenus locatifs : +12 401 €
Charges déductibles : -97 566 €
Résultat foncier Année 1 : -85 164 €(Déficit de 85 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 311 €/an
Revenus locatifs : +12 401 €
Charges déductibles : -9 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63764.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 401 €97 572 €7 119 €-85 171 €21 400 €63 771 €63 771 €
212 649 €9 133 €6 936 €3 516 €--60 255 €
312 902 €8 943 €6 745 €3 959 €--56 295 €
413 160 €8 745 €6 548 €4 415 €--51 880 €
513 424 €8 541 €6 343 €4 883 €--46 998 €
613 692 €8 328 €6 131 €5 364 €--41 634 €
713 966 €8 108 €5 911 €5 858 €--35 776 €
814 245 €7 880 €5 682 €6 365 €--29 411 €
914 530 €7 644 €5 446 €6 886 €--22 525 €
1014 821 €7 398 €5 201 €7 422 €--15 102 €
1115 117 €7 144 €4 947 €7 973 €--7 130 €
1215 419 €6 881 €4 683 €8 539 €---
1315 728 €6 608 €4 410 €9 120 €---
1416 042 €6 324 €4 127 €9 718 €---
1516 363 €6 031 €3 833 €10 333 €---
1616 691 €5 726 €3 529 €10 964 €---
1717 024 €5 411 €3 213 €11 614 €---
1817 365 €5 084 €2 886 €12 281 €---
1917 712 €4 744 €2 547 €12 968 €---
2018 066 €4 393 €2 195 €13 674 €---
2118 428 €4 028 €1 831 €14 399 €---
2218 796 €3 650 €1 453 €15 146 €---
2319 172 €3 259 €1 061 €15 913 €---
2419 556 €2 853 €655 €16 703 €---
2519 947 €2 432 €234 €17 515 €---
TOTAL397 218 €246 861 €103 663 €150 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 604 €-6 420 €+9 024 €
2+2 604 €0 €+2 604 €
3+2 604 €0 €+2 604 €
4+2 604 €0 €+2 604 €
5+2 604 €0 €+2 604 €
6+2 604 €0 €+2 604 €
7+2 604 €0 €+2 604 €
8+2 604 €0 €+2 604 €
9+2 604 €0 €+2 604 €
10+2 604 €0 €+2 604 €
11+2 604 €0 €+2 604 €
12+2 604 €+2 562 €+42 €
13+2 604 €+2 736 €-132 €
14+2 604 €+2 915 €-311 €
15+2 604 €+3 100 €-496 €
16+2 604 €+3 289 €-685 €
17+2 604 €+3 484 €-880 €
18+2 604 €+3 684 €-1 080 €
19+2 604 €+3 890 €-1 286 €
20+2 604 €+4 102 €-1 498 €
21+2 604 €+4 320 €-1 716 €
22+2 604 €+4 544 €-1 940 €
23+2 604 €+4 774 €-2 170 €
24+2 604 €+5 011 €-2 407 €
25+2 604 €+5 255 €-2 651 €
Total+65 100 €+47 246 €+17 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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