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Maison de village avec garage et terrasse - Torreilles village

VilleTorreilles (66)
Surface105m²
Coût Total188 400€
Loyer Annuel13 813€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 095,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

En plein coeur de Torreilles, découvrez cette maison de village d'environ 105 m2 offrant un beau potentiel. Elle offre 3 chambres, une buanderie, un grand garage, une terrasse et un petit jardin, de véritables atouts en centre de village. Entièrement à rénover, cette maison vous permettra de créer un espace de vie à votre image et de réaliser un très beau projet.

Ville : Torreilles
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66440
Coordonnées : 42.754902, 2.990763
Total : 188 400€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 179 200€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.96€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 14.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13813€/an
Fourchette totale : 859€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 10312€ - 18501€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 746,67 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 400 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-173 400€ (-60.1%)
Marge achat-revente :100 000€ (34.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 997,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 946,55€
Coût de l'assurance :16 956,00€
Taxe foncière : 1 381,26€/an
Soit par mois : 115,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 151,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et carrelage fissuré.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon : murs, plafond, revêtement de sol.
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Torreilles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 813 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 733 €
Revenus locatifs : +13 813 €
Charges déductibles : -72 733 €
Résultat foncier Année 1 : -58 921 €(Déficit de 58 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 533 €/an
Revenus locatifs : +13 813 €
Charges déductibles : -8 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37520.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 813 €72 740 €6 480 €-58 927 €21 400 €37 527 €37 527 €
214 089 €8 369 €6 310 €5 720 €--31 807 €
314 371 €8 193 €6 134 €6 178 €--25 630 €
414 658 €8 011 €5 951 €6 647 €--18 982 €
514 951 €7 822 €5 762 €7 130 €--11 853 €
615 250 €7 626 €5 567 €7 624 €--4 229 €
715 555 €7 424 €5 364 €8 132 €---
815 866 €7 214 €5 154 €8 652 €---
916 184 €6 997 €4 937 €9 187 €---
1016 507 €6 772 €4 712 €9 735 €---
1116 837 €6 539 €4 480 €10 298 €---
1217 174 €6 298 €4 239 €10 876 €---
1317 518 €6 049 €3 989 €11 469 €---
1417 868 €5 791 €3 731 €12 078 €---
1518 225 €5 523 €3 464 €12 702 €---
1618 590 €5 246 €3 187 €13 344 €---
1718 962 €4 960 €2 900 €14 002 €---
1819 341 €4 663 €2 603 €14 678 €---
1919 728 €4 355 €2 296 €15 372 €---
2020 122 €4 037 €1 978 €16 085 €---
2120 525 €3 708 €1 648 €16 817 €---
2220 935 €3 367 €1 307 €17 568 €---
2321 354 €3 014 €954 €18 340 €---
2421 781 €2 648 €589 €19 133 €---
2522 217 €2 270 €210 €19 947 €---
TOTAL442 422 €209 634 €93 947 €232 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901 €-6 420 €+9 321 €
2+2 901 €0 €+2 901 €
3+2 901 €0 €+2 901 €
4+2 901 €0 €+2 901 €
5+2 901 €0 €+2 901 €
6+2 901 €0 €+2 901 €
7+2 901 €+1 171 €+1 730 €
8+2 901 €+2 596 €+305 €
9+2 901 €+2 756 €+145 €
10+2 901 €+2 921 €-20 €
11+2 901 €+3 089 €-188 €
12+2 901 €+3 263 €-362 €
13+2 901 €+3 441 €-540 €
14+2 901 €+3 623 €-722 €
15+2 901 €+3 811 €-910 €
16+2 901 €+4 003 €-1 102 €
17+2 901 €+4 201 €-1 300 €
18+2 901 €+4 403 €-1 502 €
19+2 901 €+4 612 €-1 711 €
20+2 901 €+4 826 €-1 925 €
21+2 901 €+5 045 €-2 144 €
22+2 901 €+5 271 €-2 370 €
23+2 901 €+5 502 €-2 601 €
24+2 901 €+5 740 €-2 839 €
25+2 901 €+5 984 €-3 083 €
Total+72 525 €+69 836 €+2 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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