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Détails du bien

VilleMâron (36)
Surface227m²
Coût Total262 320€
Loyer Annuel19 970€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 810,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Mâron
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36120
Total : 262 320€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 247 600€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1664€/mois
Loyer annuel estimé : 19970€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2048€/mois
Fourchette annuelle : 16229€ - 24574€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 031,07 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :234 053 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-50 053€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-28 267€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 260,15€
Coût de l'assurance :22 953,00€
Taxe foncière : 1 997,00€/an
Soit par mois : 166,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 664,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant juste un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 90€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 970 €/an
Calcul : 1 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 060 €
Revenus locatifs : +19 970 €
Charges déductibles : -75 060 €
Résultat foncier Année 1 : -55 090 €(Déficit de 55 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 460 €/an
Revenus locatifs : +19 970 €
Charges déductibles : -11 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33690.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 970 €75 068 €8 553 €-55 098 €21 400 €33 698 €33 698 €
220 369 €11 238 €8 323 €9 131 €--24 567 €
320 777 €11 000 €8 085 €9 776 €--14 791 €
421 192 €10 754 €7 839 €10 438 €--4 353 €
521 616 €10 500 €7 585 €11 116 €---
622 048 €10 238 €7 323 €11 811 €---
722 489 €9 966 €7 051 €12 523 €---
822 939 €9 686 €6 771 €13 253 €---
923 398 €9 396 €6 481 €14 002 €---
1023 866 €9 096 €6 181 €14 770 €---
1124 343 €8 787 €5 872 €15 557 €---
1224 830 €8 467 €5 552 €16 363 €---
1325 327 €8 136 €5 221 €17 191 €---
1425 833 €7 794 €4 879 €18 039 €---
1526 350 €7 441 €4 526 €18 909 €---
1626 877 €7 076 €4 161 €19 801 €---
1727 415 €6 699 €3 783 €20 716 €---
1827 963 €6 309 €3 393 €21 654 €---
1928 522 €5 906 €2 990 €22 617 €---
2029 092 €5 489 €2 574 €23 604 €---
2129 674 €5 058 €2 143 €24 616 €---
2230 268 €4 614 €1 698 €25 654 €---
2330 873 €4 154 €1 239 €26 719 €---
2431 491 €3 678 €763 €27 812 €---
2532 120 €3 187 €272 €28 933 €---
TOTAL639 644 €259 738 €123 260 €379 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 194 €-6 420 €+10 614 €
2+4 194 €0 €+4 194 €
3+4 194 €0 €+4 194 €
4+4 194 €0 €+4 194 €
5+4 194 €+2 029 €+2 165 €
6+4 194 €+3 543 €+651 €
7+4 194 €+3 757 €+437 €
8+4 194 €+3 976 €+218 €
9+4 194 €+4 201 €-7 €
10+4 194 €+4 431 €-237 €
11+4 194 €+4 667 €-473 €
12+4 194 €+4 909 €-715 €
13+4 194 €+5 157 €-963 €
14+4 194 €+5 412 €-1 218 €
15+4 194 €+5 673 €-1 479 €
16+4 194 €+5 940 €-1 746 €
17+4 194 €+6 215 €-2 021 €
18+4 194 €+6 496 €-2 302 €
19+4 194 €+6 785 €-2 591 €
20+4 194 €+7 081 €-2 887 €
21+4 194 €+7 385 €-3 191 €
22+4 194 €+7 696 €-3 502 €
23+4 194 €+8 016 €-3 822 €
24+4 194 €+8 344 €-4 150 €
25+4 194 €+8 680 €-4 486 €
Total+104 850 €+113 972 €+-9 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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