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Détails du bien

VilleArmentières (59)
Surface33.57m²
Coût Total85 300€
Loyer Annuel5 938€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 33.57 m²
Prix au m² : 1 638,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

APPARTEMENT T2 ARMENTIÈRES CENTRE-VILLE PROCHE GARE Century21 La Lys vous propose en exclusivité ce charmant appartement T2, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Situé au 1er étage d'une petite copropriété, il se compose d'une entrée, d'un agréable séjour avec cuisine ouverte, d'une chambre, d'une salle de douche ainsi que d'un WC séparé. Vous apprécierez son emplacement privilégié, à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et de la gare d'Armentières, offrant un cadre de vie pratique et recherché. Pour plus de renseignements, nous contacter au 03.20.13.89.52 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1120.0 € et 1560.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-la-lys-armentieres.com/mentions_legales/

Ville : Armentières
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59280
Coordonnées : 50.682390, 2.876373
Total : 85 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 80 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.57m²
Loyer prédit : 14.74€/m²/mois
Fourchette : 12.32€ - 17.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5938€/an
Fourchette totale : 414€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4965€ - 7102€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,26 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 410 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-11 410€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-18 890€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 451,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 809,57€
Coût de l'assurance :7 463,75€
Taxe foncière : 593,78€/an
Soit par mois : 49,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33.57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 3 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 10 m² de peinture et revêtement
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite des travaux de rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 15 m² de peinture et revêtement
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite des travaux de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 3 m² × 1000€/m² = 3000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 200€
    Peinture et revêtement: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (installation comprise)
  • Salon:1 800€
    Peinture et revêtement: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Armentières (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 938 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 740 €
Revenus locatifs : +5 938 €
Charges déductibles : -29 740 €
Résultat foncier Année 1 : -23 803 €(Déficit de 23 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 840 €/an
Revenus locatifs : +5 938 €
Charges déductibles : -3 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2402.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 938 €29 743 €2 951 €-23 805 €21 400 €2 405 €2 405 €
26 057 €3 766 €2 874 €2 291 €--115 €
36 178 €3 686 €2 793 €2 492 €---
46 301 €3 603 €2 711 €2 698 €---
56 427 €3 517 €2 625 €2 910 €---
66 556 €3 428 €2 536 €3 128 €---
76 687 €3 336 €2 444 €3 351 €---
86 821 €3 241 €2 348 €3 580 €---
96 957 €3 142 €2 250 €3 815 €---
107 096 €3 040 €2 147 €4 056 €---
117 238 €2 934 €2 042 €4 304 €---
127 383 €2 824 €1 932 €4 559 €---
137 531 €2 711 €1 818 €4 820 €---
147 681 €2 593 €1 701 €5 088 €---
157 835 €2 471 €1 579 €5 363 €---
167 992 €2 345 €1 453 €5 646 €---
178 151 €2 215 €1 322 €5 937 €---
188 314 €2 079 €1 187 €6 235 €---
198 481 €1 939 €1 047 €6 541 €---
208 650 €1 794 €902 €6 856 €---
218 823 €1 644 €752 €7 179 €---
229 000 €1 489 €596 €7 511 €---
239 180 €1 328 €435 €7 852 €---
249 363 €1 161 €269 €8 202 €---
259 551 €988 €96 €8 562 €---
TOTAL190 190 €91 018 €42 810 €99 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247 €-6 420 €+7 667 €
2+1 247 €0 €+1 247 €
3+1 247 €+713 €+534 €
4+1 247 €+809 €+438 €
5+1 247 €+873 €+374 €
6+1 247 €+938 €+309 €
7+1 247 €+1 005 €+242 €
8+1 247 €+1 074 €+173 €
9+1 247 €+1 145 €+102 €
10+1 247 €+1 217 €+30 €
11+1 247 €+1 291 €-44 €
12+1 247 €+1 368 €-121 €
13+1 247 €+1 446 €-199 €
14+1 247 €+1 526 €-279 €
15+1 247 €+1 609 €-362 €
16+1 247 €+1 694 €-447 €
17+1 247 €+1 781 €-534 €
18+1 247 €+1 870 €-623 €
19+1 247 €+1 962 €-715 €
20+1 247 €+2 057 €-810 €
21+1 247 €+2 154 €-907 €
22+1 247 €+2 253 €-1 006 €
23+1 247 €+2 356 €-1 109 €
24+1 247 €+2 461 €-1 214 €
25+1 247 €+2 569 €-1 322 €
Total+31 175 €+29 752 €+1 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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