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Grande Ferme avec Terrain

Bien expiré
VilleVacheresse (74)
Surface200
Coût Total368 240
Loyer Annuel35 696
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+758
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 240 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande Ferme avec Terrain - Située au calme, cette ferme familiale, fera la joie d’une grande famille ou chacun des membres y trouvera son espace. Elle est composée au rez-de-chaussée d’une cuisine, d’un vaste salon, trois chambres, d’une écurie, ouvrant directement sur le jardin et d’une remise. A l’étage une spacieuse grange avec accès direct. Le sous-sol est total et comprend de magnifiques caves. Le tout est élevé sur un vaste terrain et une dépendance complète ce bien.

Ville : Vacheresse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74360
Coordonnées : 46.320110, 6.663590
Total : 368 240
Prix d'acquisition : 248 000
Travaux : 100 400
Valeur du bien : 348 400
Frais de notaire : 19 840
Coût estimé : 19 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 20.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2975€/mois
Loyer annuel estimé : 35696€/an
Fourchette totale : 2134€ - 4146€/mois
Fourchette annuelle : 25609€ - 49757€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 812,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :107,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 919,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 374,66
Coût de l'assurance :32 221,00
Taxe foncière : 3 569,64€/an
Soit par mois : 297,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 974,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 216,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :757,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: État général
Vérification et réparation de la toiture si nécessaire, ainsi que des murs/structure
Quantité: à évaluer sur site
Raison: État général de la ferme à évaluer pour assurer la sécurité et la durabilité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 400(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400
    Isolation combles: 200 m² × 42€/m² = 8400€ (40€/m² pour matériaux + 60% main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:32 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1300€/fenêtre = 32500€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Gros œuvre - État général:3 000
    Vérification et réparation toiture/murs: 1 évaluation × 3000€ = 3000€ (estimation pour travaux éventuels)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vacheresse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 696 €/an
Calcul : 2 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 240 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 289 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 400
Revenus locatifs : +35 696
Charges déductibles : -117 400
Résultat foncier Année 1 : -81 704(Déficit de 81 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 304
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 000 €/an
Revenus locatifs : +35 696
Charges déductibles : -17 000
Résultat foncier Années 2+ : 18 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60303.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 696117 41212 153-81 71521 400 €60 315 €60 315 €
236 41016 68611 82819 724--40 592 €
337 13916 35011 49220 788--19 803 €
437 88116 00211 14421 879---
538 63915 64310 78422 996---
639 41215 27110 41324 141---
740 20014 88710 02825 313---
841 00414 4899 63126 515---
941 82414 0799 22027 745---
1042 66013 6548 79529 007---
1143 51413 2158 35630 299---
1244 38412 7617 90231 623---
1345 27212 2917 43332 981---
1446 17711 8066 94734 371---
1547 10111 3046 44535 797---
1648 04310 7855 92637 258---
1749 00310 2485 39038 755---
1849 9849 6944 83540 290---
1950 9839 1204 26241 863---
2052 0038 5273 66943 476---
2153 0437 9143 05645 129---
2254 1047 2802 42246 823---
2355 1866 6251 76648 561---
2456 2905 9471 08950 342---
2557 4155 24738852 169---
TOTAL1 143 366397 237175 375746 12921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 746 129
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 496-6 420+13 916
2+7 4960+7 496
3+7 4960+7 496
4+7 496+623+6 873
5+7 496+6 899+597
6+7 496+7 242+254
7+7 496+7 594-98
8+7 496+7 954-458
9+7 496+8 324-828
10+7 496+8 702-1 206
11+7 496+9 090-1 594
12+7 496+9 487-1 991
13+7 496+9 894-2 398
14+7 496+10 311-2 815
15+7 496+10 739-3 243
16+7 496+11 177-3 681
17+7 496+11 627-4 131
18+7 496+12 087-4 591
19+7 496+12 559-5 063
20+7 496+13 043-5 547
21+7 496+13 539-6 043
22+7 496+14 047-6 551
23+7 496+14 568-7 072
24+7 496+15 103-7 607
25+7 496+15 651-8 155
Total+187 400+223 839+-36 439
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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