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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface65.24m²
Coût Total168 471€
Loyer Annuel10 265€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 825 €
Surface : 65.24 m²
Prix au m² : 1 790,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bien proposé par Agence Directe, Frais d'Agence Réduits à partir de 2.9 % !

RENNES Sud / Rue Louis et René Moine

A proximité du métro "CLEMENCEAU", des commerces et des écoles. Venez découvrir cet appartement T3 d'environ 65m² comprenant une cuisine aménagée et équipée, une grand séjour de plus de 22m² exposé Sud donnant accès à un balcon de 13m², une buanderie, une salle d'eau avec wc, deux chambres avec chacun son accès à un balcon. Le bien est complété par deux caves accessible rapidement depuis l'appartement.

Facilité de stationnement à proximité immédiate du logement.

La classe énergétique de cet appartement est de E.

Le prix de ce bien est Frais d'Agence Inclus.

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Offre réservée aux vendeurs nous contactant spontanément (offre non cumulable - conditions en agence)

"AGENCE DIRECTE RENNES Sud, Spécialiste des Quartiers : Fréville, Sacré Coeurs (Saint Yves / Mauconseil), Sainte Thérèse (Francisco Ferrer), Bréquigny, Rue de Nantes, Landry, Poterie, Rennes Sud, Sud Gare, Clémenceau. (6.20 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.091840, -1.682141
Total : 168 471€
Prix d'acquisition : 116 825€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 159 125€
Frais de notaire : 9 346€
Coût estimé : 9 346€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.24m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10265€/an
Fourchette totale : 653€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 7840€ - 13442€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 891,73 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 656 €
Prix d'achat :116 825 €
Décote à l'achat :-71 831€ (-38.1%)
Marge achat-revente :20 185€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 471€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 503,02€
Coût de l'assurance :14 741,21€
Taxe foncière : 1 026,54€/an
Soit par mois : 85,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs en papier peint nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (coût moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 265 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 471 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 488 €
Revenus locatifs : +10 265 €
Charges déductibles : -49 488 €
Résultat foncier Année 1 : -39 222 €(Déficit de 39 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 188 €/an
Revenus locatifs : +10 265 €
Charges déductibles : -7 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17822.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 825 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 936 €(65% de 116 825 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 761 €/an
Calcul : 75 936 € × 3,636% = 2 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 265 €49 493 €5 577 €-39 228 €21 400 €17 828 €17 828 €
210 471 €7 044 €5 428 €3 427 €--14 401 €
310 680 €6 890 €5 274 €3 790 €--10 611 €
410 894 €6 730 €5 114 €4 163 €--6 448 €
511 112 €6 566 €4 949 €4 546 €--1 902 €
611 334 €6 395 €4 779 €4 939 €---
711 560 €6 219 €4 603 €5 341 €---
811 792 €6 037 €4 421 €5 755 €---
912 028 €5 848 €4 232 €6 179 €---
1012 268 €5 654 €4 037 €6 614 €---
1112 513 €5 452 €3 836 €7 061 €---
1212 764 €5 244 €3 628 €7 520 €---
1313 019 €5 028 €3 412 €7 991 €---
1413 279 €4 806 €3 190 €8 474 €---
1513 545 €4 575 €2 959 €8 969 €---
1613 816 €4 337 €2 721 €9 479 €---
1714 092 €4 091 €2 475 €10 001 €---
1814 374 €3 837 €2 220 €10 537 €---
1914 661 €3 573 €1 957 €11 088 €---
2014 955 €3 301 €1 685 €11 654 €---
2115 254 €3 020 €1 403 €12 234 €---
2215 559 €2 729 €1 112 €12 830 €---
2315 870 €2 428 €811 €13 443 €---
2416 187 €2 116 €500 €14 071 €---
2516 511 €1 795 €178 €14 717 €---
TOTAL328 803 €163 208 €80 503 €165 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156 €-6 420 €+8 576 €
2+2 156 €0 €+2 156 €
3+2 156 €0 €+2 156 €
4+2 156 €0 €+2 156 €
5+2 156 €0 €+2 156 €
6+2 156 €+911 €+1 245 €
7+2 156 €+1 602 €+554 €
8+2 156 €+1 726 €+430 €
9+2 156 €+1 854 €+302 €
10+2 156 €+1 984 €+172 €
11+2 156 €+2 118 €+38 €
12+2 156 €+2 256 €-100 €
13+2 156 €+2 397 €-241 €
14+2 156 €+2 542 €-386 €
15+2 156 €+2 691 €-535 €
16+2 156 €+2 844 €-688 €
17+2 156 €+3 000 €-844 €
18+2 156 €+3 161 €-1 005 €
19+2 156 €+3 326 €-1 170 €
20+2 156 €+3 496 €-1 340 €
21+2 156 €+3 670 €-1 514 €
22+2 156 €+3 849 €-1 693 €
23+2 156 €+4 033 €-1 877 €
24+2 156 €+4 221 €-2 065 €
25+2 156 €+4 415 €-2 259 €
Total+53 900 €+49 679 €+4 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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