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Appartement à vendre

VilleLunéville (54)
Surface105m²
Coût Total139 870€
Loyer Annuel10 190€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, calme, Non meublé

À vendre – Charmant T4 lumineux avec Terrasse à Lunéville !

Rue d'Alsace, Lunéville

Venez découvrir cet appartement F4 d'une petite copropriété calme.

Bel appartement vous offrant un beau salon/séjour, ouvert sur une cuisine séparée avec accès terrasse, de 3 chambres confortables, d'une salle de bain ainsi que de WC séparés.

Chauffage électrique Appartement lumineux et agréable à vivre Emplacement idéal : proche commerces, écoles, transports et toutes commodités

Cet appartement est parfait pour une famille, un jeune couple recherchant un bien pratique et bien situé.

Faibles charges de copropriété.

Une belle opportunité à saisir sans tarder !

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez votre agence Orpi

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Monsieur Mikail YILDIRIM, Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de NANCY sous le numéro 819 091 000. Référence agence : 2380

Ville : Lunéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54300
Coordonnées : 48.590323, 6.497739
Total : 139 870€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 32 950€
Valeur du bien : 131 950€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10190€/an
Fourchette totale : 680€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8165€ - 12718€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,27 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 173 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-11 173€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-29 697€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 073,12€
Coût de l'assurance :12 238,62€
Taxe foncière : 1 019,03€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 950 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunéville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 870 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 223 €
Revenus locatifs : +10 190 €
Charges déductibles : -39 223 €
Résultat foncier Année 1 : -29 033 €(Déficit de 29 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 273 €/an
Revenus locatifs : +10 190 €
Charges déductibles : -6 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7632.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 190 €39 228 €4 769 €-29 037 €21 400 €7 637 €7 637 €
210 394 €6 152 €4 643 €4 242 €--3 395 €
310 602 €6 022 €4 513 €4 580 €---
410 814 €5 887 €4 378 €4 927 €---
511 030 €5 747 €4 239 €5 283 €---
611 251 €5 603 €4 095 €5 648 €---
711 476 €5 454 €3 945 €6 022 €---
811 705 €5 299 €3 790 €6 406 €---
911 940 €5 139 €3 630 €6 801 €---
1012 178 €4 973 €3 465 €7 205 €---
1112 422 €4 802 €3 293 €7 620 €---
1212 670 €4 624 €3 116 €8 046 €---
1312 924 €4 440 €2 932 €8 483 €---
1413 182 €4 250 €2 742 €8 932 €---
1513 446 €4 053 €2 545 €9 392 €---
1613 715 €3 850 €2 341 €9 865 €---
1713 989 €3 639 €2 130 €10 350 €---
1814 269 €3 421 €1 912 €10 848 €---
1914 554 €3 195 €1 686 €11 360 €---
2014 845 €2 961 €1 452 €11 885 €---
2115 142 €2 719 €1 210 €12 424 €---
2215 445 €2 468 €960 €12 977 €---
2315 754 €2 209 €700 €13 545 €---
2416 069 €1 940 €432 €14 129 €---
2516 390 €1 663 €154 €14 728 €---
TOTAL326 399 €139 738 €69 073 €186 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-6 420 €+8 560 €
2+2 140 €0 €+2 140 €
3+2 140 €+356 €+1 784 €
4+2 140 €+1 478 €+662 €
5+2 140 €+1 585 €+555 €
6+2 140 €+1 694 €+446 €
7+2 140 €+1 807 €+333 €
8+2 140 €+1 922 €+218 €
9+2 140 €+2 040 €+100 €
10+2 140 €+2 162 €-22 €
11+2 140 €+2 286 €-146 €
12+2 140 €+2 414 €-274 €
13+2 140 €+2 545 €-405 €
14+2 140 €+2 680 €-540 €
15+2 140 €+2 818 €-678 €
16+2 140 €+2 960 €-820 €
17+2 140 €+3 105 €-965 €
18+2 140 €+3 255 €-1 115 €
19+2 140 €+3 408 €-1 268 €
20+2 140 €+3 565 €-1 425 €
21+2 140 €+3 727 €-1 587 €
22+2 140 €+3 893 €-1 753 €
23+2 140 €+4 064 €-1 924 €
24+2 140 €+4 239 €-2 099 €
25+2 140 €+4 418 €-2 278 €
Total+53 500 €+55 998 €+-2 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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