Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 71 m² à Sedan

VilleSedan (08)
Surface71m²
Coût Total73 630€
Loyer Annuel7 028€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 683,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 3 pièces, 1 balcon

Ref: 2814 Secteur Sedan Appartement En Résidence De Type 3 comprenant:

entrée, buanderie, salon séjour, cuisine, salle de bain, wc, 2 chambres.

Balcon de 10m²

PRIX: 48500€ (frais d'honoraires agence inclus à la charge du vendeur)Contact : Decarreaux Romain : [Coordonnées masquées]

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.701020, 4.944480
Total : 73 630€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 21 250€
Valeur du bien : 69 750€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7028€/an
Fourchette totale : 460€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5516€ - 8954€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 12.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,84 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 208 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-9 708€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-15 422€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 715,95€
Coût de l'assurance :6 442,63€
Taxe foncière : 702,77€/an
Soit par mois : 58,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 250 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 250€
    Baignoire: 400€ × 1 = 400€, Lavabo: 150€ × 1 = 150€, Carrelage murs (5m²): 100€/m² × 5 = 500€, Carrelage sol (5m²): 100€/m² × 5 = 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 800€
    Cuisine complète (8m²): 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 600€
    Parquet flottant (24m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Peinture (48m²): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Rafraîchissement du sol: 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 630 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 741 €
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -24 741 €
Résultat foncier Année 1 : -17 713 €(Déficit de 17 713 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 491 €/an
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -3 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7012.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 028 €24 743 €2 533 €-17 715 €10 700 €7 015 €7 015 €
27 168 €3 426 €2 466 €3 742 €--3 273 €
37 312 €3 358 €2 397 €3 954 €---
47 458 €3 286 €2 326 €4 172 €---
57 607 €3 212 €2 252 €4 395 €---
67 759 €3 136 €2 176 €4 623 €---
77 914 €3 057 €2 096 €4 858 €---
88 073 €2 975 €2 014 €5 098 €---
98 234 €2 890 €1 930 €5 344 €---
108 399 €2 802 €1 842 €5 597 €---
118 567 €2 711 €1 751 €5 855 €---
128 738 €2 617 €1 657 €6 121 €---
138 913 €2 520 €1 559 €6 393 €---
149 091 €2 419 €1 458 €6 672 €---
159 273 €2 314 €1 354 €6 959 €---
169 458 €2 206 €1 245 €7 252 €---
179 648 €2 094 €1 133 €7 554 €---
189 841 €1 978 €1 017 €7 863 €---
1910 037 €1 858 €897 €8 180 €---
2010 238 €1 733 €773 €8 505 €---
2110 443 €1 605 €644 €8 838 €---
2210 652 €1 471 €511 €9 180 €---
2310 865 €1 333 €373 €9 531 €---
2411 082 €1 191 €230 €9 891 €---
2511 304 €1 043 €82 €10 261 €---
TOTAL225 100 €81 978 €36 716 €143 122 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-3 210 €+4 686 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €+204 €+1 272 €
4+1 476 €+1 251 €+225 €
5+1 476 €+1 318 €+158 €
6+1 476 €+1 387 €+89 €
7+1 476 €+1 457 €+19 €
8+1 476 €+1 529 €-53 €
9+1 476 €+1 603 €-127 €
10+1 476 €+1 679 €-203 €
11+1 476 €+1 757 €-281 €
12+1 476 €+1 836 €-360 €
13+1 476 €+1 918 €-442 €
14+1 476 €+2 002 €-526 €
15+1 476 €+2 088 €-612 €
16+1 476 €+2 176 €-700 €
17+1 476 €+2 266 €-790 €
18+1 476 €+2 359 €-883 €
19+1 476 €+2 454 €-978 €
20+1 476 €+2 551 €-1 075 €
21+1 476 €+2 651 €-1 175 €
22+1 476 €+2 754 €-1 278 €
23+1 476 €+2 859 €-1 383 €
24+1 476 €+2 967 €-1 491 €
25+1 476 €+3 078 €-1 602 €
Total+36 900 €+42 937 €+-6 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →