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Appartement de type T5 - 103 m2

VilleMauriac (15)
Surface103
Coût Total170 144
Loyer Annuel8 291
Rentabilité4.87%
Cashflow/mois-492
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 891,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Situé au troisième étage avec ascenseur d'une résidence bien entretenue, vous trouverez ce spacieux appartement en duplex de 103 m², avec un balcon donnant sur la pièce de vie. La partie principale de l'appartement se compose d'un grand séjour – salle à manger, d'une cuisine indépendante, de deux chambres ainsi que d'une salle de bain. À l'étage, vous trouverez une troisième chambre et une pièce supplémentaire, idéale comme chambre d'appoint, bureau ou dressing selon vos besoins. Les charges de copropriété, d'un montant d'environ 700 euros par trimestre, comprennent l'entretien des communs, l'eau chaude, l'eau froide ainsi que le chauffage au sol. Une place de parking extérieure, une place de parking intérieure et une cave viennent compléter ce bien. A visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/maronne/318/Z14Xk/honoraires_la_maronne_immobiliere.png
Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.217828, 2.331882
Total : 170 144
Prix d'acquisition : 91 800
Travaux : 71 000
Valeur du bien : 162 800
Frais de notaire : 7 344
Coût estimé : 7 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8291€/an
Fourchette totale : 554€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6646€ - 10345€/an
Rentabilité brute :4.87%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,98 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 959
Prix d'achat :91 800
Décote à l'achat :+3 841 (+4.4%)
Marge achat-revente :-82 185€ (-93.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 144
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,70€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 880,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 117,07
Coût de l'assurance :11 910,08
Taxe foncière : 829,15€/an
Soit par mois : 69,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 690,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-492,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 103 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement de quelques éléments
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6500€
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres: 1000€ × 10 = 10000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 11000€
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:16 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ + Main d'œuvre: 600€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ = 1600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1000€ + Peinture: 500€ + Remplacement éléments: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 39 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 291 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 144 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 829 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 783
Revenus locatifs : +8 291
Charges déductibles : -80 783
Résultat foncier Année 1 : -72 492(Déficit de 72 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 092
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 783 €/an
Revenus locatifs : +8 291
Charges déductibles : -9 783
Résultat foncier Années 2+ : -1 492 €/an(Déficit de 1 492 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51091.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 29180 7895 683-72 49721 400 €51 097 €51 097 €
28 4579 6375 532-1 1801 180 €-51 097 €
38 6269 4815 375-854854 €-51 097 €
48 7999 3195 213-520520 €-51 097 €
58 9759 1515 046-176176 €-51 097 €
69 1548 9784 873176--50 921 €
79 3388 7994 694538--50 382 €
89 5248 6144 508910--49 472 €
99 7158 4224 3171 293--48 180 €
109 9098 2244 1191 685--46 495 €
1110 1078 0193 9142 088--44 406 €
1210 3097 8073 7012 502---
1310 5167 5883 4822 928---
1410 7267 3613 2553 365---
1510 9407 1263 0213 814---
1611 1596 8832 7784 276---
1711 3826 6322 5274 750---
1811 6106 3732 2675 237---
1911 8426 1041 9995 738---
2012 0795 8261 7216 253---
2112 3215 5391 4346 782---
2212 5675 2421 1367 325---
2312 8184 9358297 884---
2413 0754 6175118 458---
2513 3364 2881829 048---
TOTAL265 578255 75582 1179 82324 131Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 239
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 823
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 741-6 420+8 161
2+1 741-354+2 095
3+1 741-256+1 997
4+1 741-156+1 897
5+1 741-53+1 794
6+1 7410+1 741
7+1 7410+1 741
8+1 7410+1 741
9+1 7410+1 741
10+1 7410+1 741
11+1 7410+1 741
12+1 741+751+990
13+1 741+878+863
14+1 741+1 010+731
15+1 741+1 144+597
16+1 741+1 283+458
17+1 741+1 425+316
18+1 741+1 571+170
19+1 741+1 721+20
20+1 741+1 876-135
21+1 741+2 034-293
22+1 741+2 198-457
23+1 741+2 365-624
24+1 741+2 537-796
25+1 741+2 715-974
Total+43 525+16 269+27 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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