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Duplex 3 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleGeaune (40)
Surface84m²
Coût Total1 380 450€
Loyer Annuel6 986€
Rentabilité0.51%
Cashflow/mois-6 602€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 84 m²

En exclusivité dans votre agence Guy Hoquet de Grenade sur Adour, Nous vous proposons ce charmant appartement T3 duplex d'une superficie d'environ 84m².

Situé au coeur du village de GEAUNE, il offre une superbe vue sur la place de l'hôtel de ville.

il se compose d'une entrée, d'un espace salon et cuisine de 32m² . Une chambre de 13m et une salle d'eau. Une seconde chambre en mezzanine complète l'ensemble.

L'immeuble comprend 7 lots.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Mathieu VARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/03/2022

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Geaune
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.641659, -0.378713
Total : 1 380 450€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 1 283 250€
Valeur du bien : 1 373 250€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6986€/an
Fourchette totale : 478€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5736€ - 8508€/an
Rentabilité brute :0.51%
Fourchette de rentabilité :0.42% - 0.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 380 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 734,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :391,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 7 125,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :639 885,43€
Coût de l'assurance :117 338,25€
Taxe foncière : 698,56€/an
Soit par mois : 58,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 582,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 183,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 601,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la seconde chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la seconde chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 283 250 €(15 277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 262 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 84 m² × 15 000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:2 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol (chambre principale):1 160€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture (chambre principale):1 040€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol (seconde chambre):1 000€
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture (seconde chambre):900€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 70€/m² = 700€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 273 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 986 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 44 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 380 450 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 694 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 283 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 333 061 €
Revenus locatifs : +6 986 €
Charges déductibles : -1 333 061 €
Résultat foncier Année 1 : -1 326 075 €(Déficit de 1 326 075 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 304 675 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 49 811 €/an
Revenus locatifs : +6 986 €
Charges déductibles : -49 811 €
Résultat foncier Années 2+ : -42 825 €/an(Déficit de 42 825 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1267242.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 986 €1 333 105 €44 463 €-1 326 119 €21 400 €1 304 719 €1 304 719 €
27 125 €48 652 €43 260 €-41 527 €5 392 €36 135 €1 340 854 €
37 268 €47 409 €42 017 €-40 141 €5 392 €34 749 €1 375 603 €
47 413 €46 125 €40 733 €-38 712 €5 392 €33 320 €1 408 923 €
57 561 €44 799 €39 407 €-37 238 €5 392 €31 846 €1 440 769 €
67 713 €43 429 €38 037 €-35 716 €5 392 €30 324 €1 471 093 €
77 867 €42 013 €36 621 €-34 146 €5 392 €28 754 €1 499 847 €
88 024 €40 551 €35 159 €-32 527 €5 392 €27 135 €1 526 982 €
98 185 €39 040 €33 648 €-30 855 €5 392 €25 463 €1 552 445 €
108 348 €37 479 €32 087 €-29 131 €5 392 €23 739 €1 576 184 €
118 515 €35 867 €30 475 €-27 352 €5 392 €21 959 €1 598 143 €
128 686 €34 201 €28 809 €-25 515 €5 392 €20 123 €313 547 €
138 859 €32 480 €27 088 €-23 621 €5 392 €18 229 €295 642 €
149 037 €30 702 €25 310 €-21 666 €5 392 €16 274 €277 166 €
159 217 €28 866 €23 474 €-19 648 €5 392 €14 256 €258 102 €
169 402 €26 968 €21 576 €-17 567 €5 392 €12 174 €238 431 €
179 590 €25 008 €19 616 €-15 418 €5 392 €10 026 €218 133 €
189 782 €22 983 €17 591 €-13 201 €5 392 €7 809 €197 188 €
199 977 €20 891 €15 499 €-10 914 €5 392 €5 522 €175 575 €
2010 177 €18 729 €13 337 €-8 553 €5 392 €3 161 €153 272 €
2110 380 €16 497 €11 104 €-6 116 €5 392 €724 €130 258 €
2210 588 €14 190 €8 798 €-3 602 €3 602 €-108 298 €
2310 800 €11 807 €6 415 €-1 007 €1 007 €-88 175 €
2411 016 €9 345 €3 953 €1 671 €--68 275 €
2511 236 €6 801 €1 409 €4 435 €--49 238 €
TOTAL223 751 €2 057 938 €639 885 €-1 834 187 €133 851 €Report final : 49 238 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 40 155 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 49 238 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 834 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-6 420 €+7 887 €
2+1 467 €-1 618 €+3 085 €
3+1 467 €-1 618 €+3 085 €
4+1 467 €-1 618 €+3 085 €
5+1 467 €-1 618 €+3 085 €
6+1 467 €-1 618 €+3 085 €
7+1 467 €-1 618 €+3 085 €
8+1 467 €-1 618 €+3 085 €
9+1 467 €-1 618 €+3 085 €
10+1 467 €-1 618 €+3 085 €
11+1 467 €-1 618 €+3 085 €
12+1 467 €-1 618 €+3 085 €
13+1 467 €-1 618 €+3 085 €
14+1 467 €-1 618 €+3 085 €
15+1 467 €-1 618 €+3 085 €
16+1 467 €-1 618 €+3 085 €
17+1 467 €-1 618 €+3 085 €
18+1 467 €-1 618 €+3 085 €
19+1 467 €-1 618 €+3 085 €
20+1 467 €-1 618 €+3 085 €
21+1 467 €-1 618 €+3 085 €
22+1 467 €-1 081 €+2 548 €
23+1 467 €-302 €+1 769 €
24+1 467 €0 €+1 467 €
25+1 467 €0 €+1 467 €
Total+36 675 €-40 155 €+76 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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