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Appartement à vendre

VilleQuincy-sous-Sénart (91)
Surface89
Coût Total219 720
Loyer Annuel16 091
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-292
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 235,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, calme, Exposition nord, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

À vendre : un appartement de 4 pièces (3 chambres) de 89 m² au 4ème étage sur 6, situé à Quincy-sous-Sénart, parfait pour les primo-accédants ou les petits budgets ! Prix : 199 000 € (réf. 1834).

Ce charmant appartement des années 80 en bon état vous offre une cuisine américaine aménagée et équipée, un séjour exposé nord-ouest pour des soirées fraîches et calmes, une salle de bain, un WC séparé, et un chauffage au gaz via radiateurs. Vous profiterez également d'un balcon de 10 m² pour vos moments de détente.

Le bien comprend un garage/box, une place de parking, une cave en sous-sol, et des fenêtres en PVC double vitrage avec volets roulants pour votre confort. La résidence est sécurisée avec digicode, portail électrique et gardien.

Localisation idéale : à seulement 0,5 km des commerces, 2 minutes des arrêts de bus, et 5 minutes des écoles comme l'École primaire Saint-Exupéry, le Lycée professionnel Les Frères Moreau, et le Collège André Dunoyer-de-Segonzac. Vous êtes également proche des stations Boussy-Saint-Antoine et Combs-la-Ville - Quincy.

Un appartement pratique, calme et bien situé, parfait pour poser vos valises sans se ruiner. Contactez nous pour une visite ! Cédrick DUJET

Copropriété de 50 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4020.00 euros.

Ville : Quincy-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91480
Coordonnées : 48.680418, 2.534907
Total : 219 720
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 4 800
Valeur du bien : 203 800
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 15.07€/m²/mois
Fourchette : 13.20€ - 17.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16091€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 14095€ - 18371€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 699,54 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 259
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-41 259 (-17.2%)
Marge achat-revente :20 539€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 164,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 271,03
Coût de l'assurance :19 225,50
Taxe foncière : 1 609,15€/an
Soit par mois : 134,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 335,00€/mois
Soit par an : 4 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 340,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la salle de bain moderne
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 020 €/an
Calcul : 335 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 792
Revenus locatifs : +16 091
Charges déductibles : -18 792
Résultat foncier Année 1 : -2 700(Déficit de 2 700 €)
Imputable sur revenu global : 2 700
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 992 €/an
Revenus locatifs : +16 091
Charges déductibles : -13 992
Résultat foncier Années 2+ : 2 100 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 09118 7997 601-2 7082 708 €--
216 41313 8007 4022 613---
316 74213 5947 1963 148---
417 07613 3806 9823 696---
517 41813 1596 7614 259---
617 76612 9306 5324 836---
718 12212 6936 2955 429---
818 48412 4476 0496 037---
918 85412 1935 7956 661---
1019 23111 9305 5327 301---
1119 61511 6575 2597 958---
1220 00811 3754 9768 633---
1320 40811 0824 6849 326---
1420 81610 7794 38110 037---
1521 23210 4654 06710 767---
1621 65710 1413 74311 516---
1722 0909 8043 40612 286---
1822 5329 4563 05813 076---
1922 9839 0952 69713 887---
2023 4428 7222 32414 720---
2123 9118 3351 93715 576---
2224 3897 9341 53616 455---
2324 8777 5191 12117 358---
2425 3757 09069218 285---
2525 8826 64524719 237---
TOTAL515 414275 025110 271240 3892 708Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 812
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 389
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379-812+4 191
2+3 379+784+2 595
3+3 379+944+2 435
4+3 379+1 109+2 270
5+3 379+1 278+2 101
6+3 379+1 451+1 928
7+3 379+1 629+1 750
8+3 379+1 811+1 568
9+3 379+1 998+1 381
10+3 379+2 190+1 189
11+3 379+2 388+991
12+3 379+2 590+789
13+3 379+2 798+581
14+3 379+3 011+368
15+3 379+3 230+149
16+3 379+3 455-76
17+3 379+3 686-307
18+3 379+3 923-544
19+3 379+4 166-787
20+3 379+4 416-1 037
21+3 379+4 673-1 294
22+3 379+4 936-1 557
23+3 379+5 207-1 828
24+3 379+5 485-2 106
25+3 379+5 771-2 392
Total+84 475+72 117+12 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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