Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T3 à rénover Quai des messageries

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface62m²
Coût Total109 300€
Loyer Annuel7 361€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 725,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, 4 étages, Étage 4 sur 4, Frais d'agences inclus

Appartement au 4eme et dernier étage sans ascenseur d'une petite copropriété du centre ville comprenant une entrée desservant une salle d'eau avec wc, 3 pièces coté cour, une cuisine avec une chaudière gaz récente et une autre pièce attenante. Le tout pour 62m2 nécessitant une réfection intégrale (électricité, cuisine, salle de bain, disposition des pièces, sols, peintures?). Au rez de chaussé dans la cour un cellier de 6m2 et un grenier au dessus de l'appartement de 5m2 dans les combles. Charges annuelles : 700 Euros Taxe foncière : 750 Euros (12.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 700.00 euros.

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.779634, 4.858865
Total : 109 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 60 700€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7361€/an
Fourchette totale : 488€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5853€ - 9258€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 000 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-48 000€ (-51.6%)
Marge achat-revente :-16 300€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 626,24€
Coût de l'assurance :9 563,75€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 699,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière actuelle
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon nécessite rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Mise aux normes nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Plomberie nécessite réfection complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 700 €(979 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 62 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection plomberie: 62 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, utilisant un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 300 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 984 €
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -65 984 €
Résultat foncier Année 1 : -58 623 €(Déficit de 58 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 284 €/an
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -5 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 077 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37223.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 361 €65 988 €3 455 €-58 627 €21 400 €37 227 €37 227 €
27 509 €5 194 €3 361 €2 315 €--34 912 €
37 659 €5 096 €3 264 €2 562 €--32 349 €
47 812 €4 996 €3 163 €2 816 €--29 533 €
57 968 €4 892 €3 060 €3 076 €--26 457 €
68 127 €4 785 €2 953 €3 342 €--23 115 €
78 290 €4 674 €2 842 €3 616 €--19 499 €
88 456 €4 560 €2 728 €3 895 €--15 604 €
98 625 €4 442 €2 610 €4 182 €--11 421 €
108 797 €4 321 €2 488 €4 477 €--6 945 €
118 973 €4 195 €2 363 €4 778 €--2 166 €
129 153 €4 065 €2 233 €5 087 €---
139 336 €3 932 €2 099 €5 404 €---
149 523 €3 793 €1 961 €5 729 €---
159 713 €3 650 €1 818 €6 063 €---
169 907 €3 503 €1 671 €6 404 €---
1710 105 €3 351 €1 518 €6 755 €---
1810 308 €3 194 €1 361 €7 114 €---
1910 514 €3 032 €1 199 €7 482 €---
2010 724 €2 864 €1 032 €7 860 €---
2110 938 €2 691 €859 €8 247 €---
2211 157 €2 513 €680 €8 645 €---
2311 380 €2 328 €496 €9 052 €---
2411 608 €2 138 €305 €9 470 €---
2511 840 €1 941 €109 €9 899 €---
TOTAL235 784 €156 139 €49 626 €79 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-6 420 €+7 966 €
2+1 546 €0 €+1 546 €
3+1 546 €0 €+1 546 €
4+1 546 €0 €+1 546 €
5+1 546 €0 €+1 546 €
6+1 546 €0 €+1 546 €
7+1 546 €0 €+1 546 €
8+1 546 €0 €+1 546 €
9+1 546 €0 €+1 546 €
10+1 546 €0 €+1 546 €
11+1 546 €0 €+1 546 €
12+1 546 €+1 526 €+20 €
13+1 546 €+1 621 €-75 €
14+1 546 €+1 719 €-173 €
15+1 546 €+1 819 €-273 €
16+1 546 €+1 921 €-375 €
17+1 546 €+2 026 €-480 €
18+1 546 €+2 134 €-588 €
19+1 546 €+2 245 €-699 €
20+1 546 €+2 358 €-812 €
21+1 546 €+2 474 €-928 €
22+1 546 €+2 593 €-1 047 €
23+1 546 €+2 716 €-1 170 €
24+1 546 €+2 841 €-1 295 €
25+1 546 €+2 970 €-1 424 €
Total+38 650 €+24 543 €+14 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →