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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface85m²
Coût Total146 495€
Loyer Annuel9 621€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 047,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

Appartement 85 m² – Rive Droite – Balcon, parking et cave

Situé sur la Rive Droite, dans un environnement recherché, cet appartement de 85 m² séduit par ses beaux volumes et son potentiel de valorisation après rénovation.

Il offre une pièce de vie élégante de 32 m², deux chambres confortables de 13 m², une cuisine indépendante de 11 m², une salle de douche de 5,47 m², ainsi que des toilettes séparées. Un balcon, une place de parking privative et une cave complètent ce bien.

Un appartement au fort potentiel, idéal pour une résidence principale de standing ou un investissement patrimonial. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Ref :1517NL Référence agence : 1517

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.969110, 4.349290
Total : 146 495€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 50 375€
Valeur du bien : 139 375€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9621€/an
Fourchette totale : 631€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7577€ - 12215€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 276,19 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 476 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-19 476€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-38 019€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 495€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 776,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 993,24€
Coût de l'assurance :12 452,08€
Taxe foncière : 962,06€/an
Soit par mois : 80,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée avec installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette abîmée, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 375 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 250€
    Revêtement de sol moderne: 25 m² × 90€/m² = 2250€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 625€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 65€/m² = 1625€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 621 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 495 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 375 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 927 €
Revenus locatifs : +9 621 €
Charges déductibles : -56 927 €
Résultat foncier Année 1 : -47 307 €(Déficit de 47 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 552 €/an
Revenus locatifs : +9 621 €
Charges déductibles : -6 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25906.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 621 €56 932 €5 097 €-47 311 €21 400 €25 911 €25 911 €
29 813 €6 424 €4 964 €3 389 €--22 522 €
310 009 €6 286 €4 826 €3 723 €--18 799 €
410 209 €6 143 €4 683 €4 066 €--14 733 €
510 414 €5 995 €4 535 €4 419 €--10 314 €
610 622 €5 842 €4 382 €4 780 €--5 534 €
710 834 €5 683 €4 223 €5 151 €--383 €
811 051 €5 519 €4 059 €5 532 €---
911 272 €5 348 €3 888 €5 924 €---
1011 498 €5 172 €3 712 €6 326 €---
1111 727 €4 989 €3 529 €6 738 €---
1211 962 €4 800 €3 340 €7 162 €---
1312 201 €4 604 €3 144 €7 597 €---
1412 445 €4 401 €2 941 €8 044 €---
1512 694 €4 191 €2 730 €8 504 €---
1612 948 €3 973 €2 513 €8 975 €---
1713 207 €3 747 €2 287 €9 460 €---
1813 471 €3 513 €2 053 €9 958 €---
1913 741 €3 271 €1 811 €10 469 €---
2014 015 €3 021 €1 561 €10 995 €---
2114 296 €2 761 €1 301 €11 535 €---
2214 582 €2 492 €1 032 €12 090 €---
2314 873 €2 213 €753 €12 660 €---
2415 171 €1 925 €465 €13 246 €---
2515 474 €1 626 €166 €13 848 €---
TOTAL308 151 €160 872 €73 993 €147 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020 €-6 420 €+8 440 €
2+2 020 €0 €+2 020 €
3+2 020 €0 €+2 020 €
4+2 020 €0 €+2 020 €
5+2 020 €0 €+2 020 €
6+2 020 €0 €+2 020 €
7+2 020 €0 €+2 020 €
8+2 020 €+1 545 €+475 €
9+2 020 €+1 777 €+243 €
10+2 020 €+1 898 €+122 €
11+2 020 €+2 021 €-1 €
12+2 020 €+2 149 €-129 €
13+2 020 €+2 279 €-259 €
14+2 020 €+2 413 €-393 €
15+2 020 €+2 551 €-531 €
16+2 020 €+2 693 €-673 €
17+2 020 €+2 838 €-818 €
18+2 020 €+2 987 €-967 €
19+2 020 €+3 141 €-1 121 €
20+2 020 €+3 298 €-1 278 €
21+2 020 €+3 460 €-1 440 €
22+2 020 €+3 627 €-1 607 €
23+2 020 €+3 798 €-1 778 €
24+2 020 €+3 974 €-1 954 €
25+2 020 €+4 154 €-2 134 €
Total+50 500 €+44 184 €+6 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 182 jours
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