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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface138m²
Coût Total204 800€
Loyer Annuel15 494€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 224,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet

Immeuble mixte en centre ville d'Hénin-Beaumont, local commercial + appartement sur 138m2 environ

Rez-de-chaussée : local commercial de 43m2 avec cave, sanitaires et points d'eau

Étage : bel appartement sur 2 niveaux, composée d'une grande cuisine équipée, de 27m2 Salon lumineux de 21m2

2 ème étage : 2 belles chambres de 15 et 21m2 environ Belle salle de douche moderne douche italienne et toilettes

Les + : travaux de rénovation réalisé en 2019 pour l'isolation fenêtres pvc, double vitrage, isolation des murs, parquet et chauffage au gaz

Taxe foncière 1800€ Classe énergie C indice 121 Classe climat C indice 26

Bien à vendre de particuliers à particuliers

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.420414, 2.949233
Total : 204 800€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 22 280€
Valeur du bien : 191 280€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15494€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 12808€ - 18745€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 414,89 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 255 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-26 255€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-9 545€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :76,80€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 074,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 607,09€
Coût de l'assurance :23 040,00€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 291,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage au gaz est déjà installé et conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Chauffage au gaz déjà en place, pas de travaux nécessaires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations vieillissantes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais vieillissante.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car l'état est moyen.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 280 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage au gaz est déjà installé et conforme.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 280€
    Peinture murs 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Vérification installations électriques: 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 494 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 571 €
Revenus locatifs : +15 494 €
Charges déductibles : -31 571 €
Résultat foncier Année 1 : -16 077 €(Déficit de 16 077 €)
Imputable sur revenu global : 16 077 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 291 €/an
Revenus locatifs : +15 494 €
Charges déductibles : -9 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 203 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 494 €31 578 €6 576 €-16 083 €16 083 €--
215 804 €9 119 €6 398 €6 685 €---
316 120 €8 935 €6 214 €7 185 €---
416 443 €8 745 €6 024 €7 697 €---
516 772 €8 549 €5 827 €8 223 €---
617 107 €8 346 €5 625 €8 761 €---
717 449 €8 137 €5 415 €9 313 €---
817 798 €7 920 €5 199 €9 878 €---
918 154 €7 697 €4 975 €10 458 €---
1018 517 €7 466 €4 744 €11 052 €---
1118 888 €7 227 €4 505 €11 660 €---
1219 265 €6 981 €4 259 €12 285 €---
1319 651 €6 726 €4 004 €12 925 €---
1420 044 €6 463 €3 741 €13 581 €---
1520 444 €6 191 €3 470 €14 253 €---
1620 853 €5 911 €3 189 €14 943 €---
1721 270 €5 621 €2 899 €15 650 €---
1821 696 €5 321 €2 600 €16 374 €---
1922 130 €5 012 €2 291 €17 118 €---
2022 572 €4 693 €1 971 €17 880 €---
2123 024 €4 363 €1 641 €18 661 €---
2223 484 €4 022 €1 300 €19 463 €---
2323 954 €3 669 €948 €20 285 €---
2424 433 €3 306 €584 €21 127 €---
2524 922 €2 930 €208 €21 992 €---
TOTAL496 289 €184 927 €94 607 €311 361 €16 083 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 825 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 254 €-4 825 €+8 079 €
2+3 254 €+2 005 €+1 249 €
3+3 254 €+2 155 €+1 099 €
4+3 254 €+2 309 €+945 €
5+3 254 €+2 467 €+787 €
6+3 254 €+2 628 €+626 €
7+3 254 €+2 794 €+460 €
8+3 254 €+2 963 €+291 €
9+3 254 €+3 137 €+117 €
10+3 254 €+3 315 €-61 €
11+3 254 €+3 498 €-244 €
12+3 254 €+3 685 €-431 €
13+3 254 €+3 877 €-623 €
14+3 254 €+4 074 €-820 €
15+3 254 €+4 276 €-1 022 €
16+3 254 €+4 483 €-1 229 €
17+3 254 €+4 695 €-1 441 €
18+3 254 €+4 912 €-1 658 €
19+3 254 €+5 135 €-1 881 €
20+3 254 €+5 364 €-2 110 €
21+3 254 €+5 598 €-2 344 €
22+3 254 €+5 839 €-2 585 €
23+3 254 €+6 085 €-2 831 €
24+3 254 €+6 338 €-3 084 €
25+3 254 €+6 598 €-3 344 €
Total+81 350 €+93 408 €+-12 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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