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VNI

Bien expiré
VilleTupin-et-Semons (69)
Surface76m²
Coût Total156 300€
Loyer Annuel10 963€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1
Prix : 80 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - - RDV PAR TELEPHONE MERCI - Les visites se feront (avec rdv au préalable) aux dates suivantes :

Le Mardi 13 janvier 2025 de 17h30 à 18h30 Le vendredi 23 janvier 2025 de 17h30 à...

Ville : Tupin-et-Semons
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69420
Total : 156 300€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 69 900€
Valeur du bien : 149 900€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 12.02€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 15.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10963€/an
Fourchette totale : 692€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 8300€ - 14481€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :45,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 688,64€
Coût de l'assurance :13 676,25€
Taxe foncière : 1 096,32€/an
Soit par mois : 91,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 900 €(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tupin-et-Semons (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 300 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 899 €
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -76 899 €
Résultat foncier Année 1 : -65 935 €(Déficit de 65 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 999 €/an
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -6 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44535.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 963 €76 904 €5 360 €-65 941 €21 400 €44 541 €44 541 €
211 182 €6 863 €5 219 €4 320 €--40 221 €
311 406 €6 717 €5 073 €4 689 €--35 531 €
411 634 €6 566 €4 922 €5 069 €--30 463 €
511 867 €6 409 €4 766 €5 458 €--25 005 €
612 104 €6 247 €4 604 €5 857 €--19 148 €
712 346 €6 080 €4 436 €6 267 €--12 881 €
812 593 €5 906 €4 263 €6 687 €--6 194 €
912 845 €5 726 €4 083 €7 119 €---
1013 102 €5 540 €3 897 €7 562 €---
1113 364 €5 348 €3 704 €8 016 €---
1213 631 €5 148 €3 505 €8 483 €---
1313 904 €4 942 €3 299 €8 962 €---
1414 182 €4 728 €3 085 €9 454 €---
1514 466 €4 507 €2 864 €9 959 €---
1614 755 €4 278 €2 635 €10 477 €---
1715 050 €4 041 €2 397 €11 009 €---
1815 351 €3 795 €2 152 €11 556 €---
1915 658 €3 541 €1 898 €12 117 €---
2015 971 €3 278 €1 635 €12 693 €---
2116 291 €3 006 €1 362 €13 285 €---
2216 617 €2 724 €1 080 €13 893 €---
2316 949 €2 432 €789 €14 517 €---
2417 288 €2 130 €486 €15 158 €---
2517 634 €1 817 €174 €15 817 €---
TOTAL351 156 €188 673 €77 689 €162 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302 €-6 420 €+8 722 €
2+2 302 €0 €+2 302 €
3+2 302 €0 €+2 302 €
4+2 302 €0 €+2 302 €
5+2 302 €0 €+2 302 €
6+2 302 €0 €+2 302 €
7+2 302 €0 €+2 302 €
8+2 302 €0 €+2 302 €
9+2 302 €+277 €+2 025 €
10+2 302 €+2 269 €+33 €
11+2 302 €+2 405 €-103 €
12+2 302 €+2 545 €-243 €
13+2 302 €+2 689 €-387 €
14+2 302 €+2 836 €-534 €
15+2 302 €+2 988 €-686 €
16+2 302 €+3 143 €-841 €
17+2 302 €+3 303 €-1 001 €
18+2 302 €+3 467 €-1 165 €
19+2 302 €+3 635 €-1 333 €
20+2 302 €+3 808 €-1 506 €
21+2 302 €+3 985 €-1 683 €
22+2 302 €+4 168 €-1 866 €
23+2 302 €+4 355 €-2 053 €
24+2 302 €+4 547 €-2 245 €
25+2 302 €+4 745 €-2 443 €
Total+57 550 €+48 745 €+8 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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