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Maison à vendre

VilleMartigné-Ferchaud (35)
Surface226m²
Coût Total238 470€
Loyer Annuel22 718€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+470€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 972 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 707,84 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf : 1293 Idéal investisseur! Bâtisse en pierre divisée en deux habitations, située en plein cœur du bourg et de ses commodités.

  • 1ére maison de 100 m² à rénover comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : Une vitrine (ancien commerce), une arrière cuisine, deux autres pièces et deux toilettes.
  • A l'étage : Deux chambres dont une avec cheminée et une salle de bains avec wc. Grenier aménageable.
  • 2 ème maison de 126 m² comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : Un vaste hall d'entrée, une buanderie avec un wc.
  • A l'étage : Un palier avec placards intégrés offrant de nombreux espaces de rangement, une grande cuisine aménagée et équipée, une belle salle à manger de caractère.
  • Au deuxième étage : Un dégagement avec placards desservant trois chambres dont une avec dressing et point d'eau avec lavabo, une salle de bains, wc indépendant. Grenier aménageable. Cave. Un garage. Le tout sur une parcelle de 139 m². A proximité de l'accès 4 voies (Rennes/Angers) et de la gare SNCF. Classe Energie : G. Prix: 159972€ HAI (Honoraires Agence inclus : 4.9% TTC du prix net vendeur de 152500€ à la charge de l'acquéreur). +33 (0)2 99 47 99 05
Ville : Martigné-Ferchaud
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35640
Coordonnées : 47.837660, -1.283510
Total : 238 470€
Prix d'acquisition : 159 972€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 225 672€
Frais de notaire : 12 798€
Coût estimé : 12 798€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 10.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1893€/mois
Loyer annuel estimé : 22718€/an
Fourchette totale : 1499€ - 2391€/mois
Fourchette annuelle : 17990€ - 28688€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 621,62 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :366 486 €
Prix d'achat :159 972 €
Décote à l'achat :-206 514€ (-56.3%)
Marge achat-revente :128 016€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 917,21€
Coût de l'assurance :20 866,12€
Taxe foncière : 2 271,80€/an
Soit par mois : 189,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 893,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :469,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 300€
    Isolation toiture/combles: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:100€
    Peinture et petits travaux: 5 m² × 20€/m² = 100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Martigné-Ferchaud (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 718 €/an
Calcul : 1 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 503 €
Revenus locatifs : +22 718 €
Charges déductibles : -76 503 €
Résultat foncier Année 1 : -53 785 €(Déficit de 53 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 803 €/an
Revenus locatifs : +22 718 €
Charges déductibles : -10 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32385.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 972 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 982 €(65% de 159 972 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 781 €/an
Calcul : 103 982 € × 3,636% = 3 781 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 718 €76 511 €7 705 €-53 793 €21 400 €32 393 €32 393 €
223 172 €10 603 €7 496 €12 570 €--19 823 €
323 636 €10 388 €7 281 €13 248 €--6 575 €
424 109 €10 166 €7 059 €13 943 €---
524 591 €9 936 €6 830 €14 655 €---
625 083 €9 699 €6 592 €15 384 €---
725 584 €9 454 €6 347 €16 131 €---
826 096 €9 200 €6 094 €16 895 €---
926 618 €8 939 €5 832 €17 679 €---
1027 150 €8 669 €5 562 €18 482 €---
1127 693 €8 389 €5 283 €19 304 €---
1228 247 €8 101 €4 994 €20 146 €---
1328 812 €7 803 €4 696 €21 009 €---
1429 388 €7 495 €4 388 €21 894 €---
1529 976 €7 176 €4 070 €22 800 €---
1630 575 €6 847 €3 741 €23 728 €---
1731 187 €6 508 €3 401 €24 679 €---
1831 811 €6 157 €3 050 €25 654 €---
1932 447 €5 794 €2 688 €26 653 €---
2033 096 €5 419 €2 313 €27 676 €---
2133 758 €5 032 €1 926 €28 726 €---
2234 433 €4 632 €1 526 €29 801 €---
2335 122 €4 219 €1 113 €30 903 €---
2435 824 €3 792 €686 €32 032 €---
2536 541 €3 351 €244 €33 190 €---
TOTAL727 665 €254 278 €110 917 €473 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 473 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 771 €-6 420 €+11 191 €
2+4 771 €0 €+4 771 €
3+4 771 €0 €+4 771 €
4+4 771 €+2 210 €+2 561 €
5+4 771 €+4 396 €+375 €
6+4 771 €+4 615 €+156 €
7+4 771 €+4 839 €-68 €
8+4 771 €+5 069 €-298 €
9+4 771 €+5 304 €-533 €
10+4 771 €+5 544 €-773 €
11+4 771 €+5 791 €-1 020 €
12+4 771 €+6 044 €-1 273 €
13+4 771 €+6 303 €-1 532 €
14+4 771 €+6 568 €-1 797 €
15+4 771 €+6 840 €-2 069 €
16+4 771 €+7 118 €-2 347 €
17+4 771 €+7 404 €-2 633 €
18+4 771 €+7 696 €-2 925 €
19+4 771 €+7 996 €-3 225 €
20+4 771 €+8 303 €-3 532 €
21+4 771 €+8 618 €-3 847 €
22+4 771 €+8 940 €-4 169 €
23+4 771 €+9 271 €-4 500 €
24+4 771 €+9 610 €-4 839 €
25+4 771 €+9 957 €-5 186 €
Total+119 275 €+142 016 €+-22 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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