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TROYES -SECTEUR HOPITAL

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface79.97m²
Coût Total121 960€
Loyer Annuel9 093€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois-343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 79.97 m²
Prix au m² : 1 087,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

TROYES -SECTEUR HOPITAL Dans une copropriété sécurisée et calme, Votre agence CAIG Immobilier vous propose cet appartement traversant d'une surface carrez de 79.97 m2 comprenant :

  • Une entrée avec placards
  • Un salon-séjour avec balcon
  • Une grande cuisine
  • un dégagement desservant deux chambres dont une avec placard, une salle d'eau et un wc. Le tout en très bon état Chauffage, eau froide et eau chaude collectifs Double vitrage Une cave Possibilité de garage Nombre de lots : 48 Les charges annuelles sont de 3903.76 EUR Une procèdure en cours : copropriétaire contre SDC pour l'augmentation du gaz en 2022 DPE : D (168-33) La taxe foncière est de 1 648 EUR 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisque : www.georisques.gouv.fr'
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.281574, 4.073239
Total : 121 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.97m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9093€/an
Fourchette totale : 589€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7068€ - 11697€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 861,89€
Coût de l'assurance :10 671,50€
Taxe foncière : 1 648,00€/an
Soit par mois : 137,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 325,31€/mois
Soit par an : 3 903,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète équipée: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 500€
    Revêtement de sol et peinture: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds du salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 904 €/an
Calcul : 325 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 048 €
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -38 048 €
Résultat foncier Année 1 : -28 955 €(Déficit de 28 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 048 €/an
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -10 048 €
Résultat foncier Années 2+ : -955 €/an(Déficit de 955 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7555.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 093 €38 052 €4 074 €-28 959 €21 400 €7 559 €7 559 €
29 275 €9 944 €3 965 €-669 €669 €-7 559 €
39 460 €9 832 €3 853 €-371 €371 €-7 559 €
49 649 €9 716 €3 737 €-66 €66 €-7 559 €
59 842 €9 596 €3 617 €247 €--7 313 €
610 039 €9 471 €3 493 €568 €--6 745 €
710 240 €9 343 €3 364 €897 €--5 848 €
810 445 €9 210 €3 232 €1 235 €--4 613 €
910 654 €9 073 €3 094 €1 581 €--3 033 €
1010 867 €8 931 €2 952 €1 936 €--1 097 €
1111 084 €8 784 €2 805 €2 300 €---
1211 306 €8 632 €2 653 €2 674 €---
1311 532 €8 475 €2 496 €3 057 €---
1411 762 €8 312 €2 333 €3 450 €---
1511 998 €8 144 €2 165 €3 854 €---
1612 238 €7 970 €1 991 €4 268 €---
1712 482 €7 790 €1 811 €4 693 €---
1812 732 €7 604 €1 625 €5 128 €---
1912 987 €7 411 €1 433 €5 575 €---
2013 246 €7 212 €1 234 €6 034 €---
2113 511 €7 006 €1 028 €6 505 €---
2213 782 €6 793 €815 €6 988 €---
2314 057 €6 573 €594 €7 484 €---
2414 338 €6 345 €366 €7 993 €---
2514 625 €6 109 €131 €8 516 €---
TOTAL291 244 €236 326 €58 862 €54 918 €22 507 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 752 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €-201 €+2 110 €
3+1 909 €-111 €+2 020 €
4+1 909 €-20 €+1 929 €
5+1 909 €0 €+1 909 €
6+1 909 €0 €+1 909 €
7+1 909 €0 €+1 909 €
8+1 909 €0 €+1 909 €
9+1 909 €0 €+1 909 €
10+1 909 €0 €+1 909 €
11+1 909 €+361 €+1 548 €
12+1 909 €+802 €+1 107 €
13+1 909 €+917 €+992 €
14+1 909 €+1 035 €+874 €
15+1 909 €+1 156 €+753 €
16+1 909 €+1 280 €+629 €
17+1 909 €+1 408 €+501 €
18+1 909 €+1 538 €+371 €
19+1 909 €+1 673 €+236 €
20+1 909 €+1 810 €+99 €
21+1 909 €+1 952 €-43 €
22+1 909 €+2 097 €-188 €
23+1 909 €+2 245 €-336 €
24+1 909 €+2 398 €-489 €
25+1 909 €+2 555 €-646 €
Total+47 725 €+16 475 €+31 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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