Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleChâtellerault (86)
Surface67.58
Coût Total79 391
Loyer Annuel7 047
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 640 €
Surface : 67.58 m²
Prix au m² : 971,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz de ville Chauffage au sol Electricité, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

CENTURY 21 Châtellerault Vous propose un charmant et lumineux appartement T3 rénové. Celui-ci est situé quartier, proche des services, des transports et tout près à pied d'un centre commercial. Au 7e étage avec ascenseur, il est composé comme ceci :

  • une entrée avec placard,
  • WC refait à neuf,
  • une cuisine neuve non-équipée avec chauffe-eau électrique neuf,
  • une salle d'eau neuve composée d'un lavabo avec meuble sous évier, d'une douche, d'un sèche serviette neuf,
  • une pièce à vivre avec balcon,
  • une chambre avec placard intégré et balcon,
  • une chambre avec poutres décoratives,
  • un séchoir,
  • une cave. L'immeuble comprend un parking gratuit. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1640.0 € et 2270.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Dorothée LEFIN EI, agent commercial (RSAC 102708435) - https://www.century21-abc-chatellerault.com/mentions_legales/
Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.802213, 0.544562
Total : 79 391
Prix d'acquisition : 65 640
Travaux : 8 500
Valeur du bien : 74 140
Frais de notaire : 5 251
Coût estimé : 5 251
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.58
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7047€/an
Fourchette totale : 455€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 9086€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :871,34 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 885
Prix d'achat :65 640
Décote à l'achat :+6 755 (+11.5%)
Marge achat-revente :-20 506€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 391
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 408,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 304,62
Coût de l'assurance :5 954,33
Taxe foncière : 704,69€/an
Soit par mois : 58,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 047 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 391 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 238 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 029
Revenus locatifs : +7 047
Charges déductibles : -12 029
Résultat foncier Année 1 : -4 982(Déficit de 4 982 €)
Imputable sur revenu global : 4 982
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 529 €/an
Revenus locatifs : +7 047
Charges déductibles : -3 529
Résultat foncier Années 2+ : 3 518 €/an
Prix d'achat du bien : 65 640
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 666(65% de 65 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 551 €/an
Calcul : 42 666 € × 3,636% = 1 551
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 04712 0322 589-4 9854 985 €--
27 1883 4622 5193 726---
37 3323 3902 4473 942---
47 4783 3152 3734 163---
57 6283 2392 2964 389---
67 7803 1592 2164 621---
77 9363 0772 1344 859---
88 0952 9922 0495 103---
98 2572 9041 9615 352---
108 4222 8141 8715 608---
118 5902 7201 7775 870---
128 7622 6231 6806 139---
138 9372 5231 5806 414---
149 1162 4201 4776 696---
159 2982 3131 3706 986---
169 4842 2021 2597 282---
179 6742 0881 1457 586---
189 8671 9701 0277 897---
1910 0651 8489058 217---
2010 2661 7227798 544---
2110 4711 5926498 880---
2210 6811 4575149 224---
2310 8941 3183759 577---
2411 1121 1742319 938---
2511 3341 0258210 309---
TOTAL225 71369 37637 305156 3374 985Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 495
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 337
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 480-1 495+2 975
2+1 480+1 118+362
3+1 480+1 183+297
4+1 480+1 249+231
5+1 480+1 317+163
6+1 480+1 386+94
7+1 480+1 458+22
8+1 480+1 531-51
9+1 480+1 606-126
10+1 480+1 682-202
11+1 480+1 761-281
12+1 480+1 842-362
13+1 480+1 924-444
14+1 480+2 009-529
15+1 480+2 096-616
16+1 480+2 185-705
17+1 480+2 276-796
18+1 480+2 369-889
19+1 480+2 465-985
20+1 480+2 563-1 083
21+1 480+2 664-1 184
22+1 480+2 767-1 287
23+1 480+2 873-1 393
24+1 480+2 981-1 501
25+1 480+3 093-1 613
Total+37 000+46 901+-9 901
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →