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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface67.58m²
Coût Total79 391€
Loyer Annuel7 047€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 640 €
Surface : 67.58 m²
Prix au m² : 971,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz de ville Chauffage au sol Electricité, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

CENTURY 21 Châtellerault Vous propose un charmant et lumineux appartement T3 rénové. Celui-ci est situé quartier, proche des services, des transports et tout près à pied d'un centre commercial. Au 7e étage avec ascenseur, il est composé comme ceci :

  • une entrée avec placard,
  • WC refait à neuf,
  • une cuisine neuve non-équipée avec chauffe-eau électrique neuf,
  • une salle d'eau neuve composée d'un lavabo avec meuble sous évier, d'une douche, d'un sèche serviette neuf,
  • une pièce à vivre avec balcon,
  • une chambre avec placard intégré et balcon,
  • une chambre avec poutres décoratives,
  • un séchoir,
  • une cave. L'immeuble comprend un parking gratuit. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1640.0 € et 2270.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Dorothée LEFIN EI, agent commercial (RSAC 102708435) - https://www.century21-abc-chatellerault.com/mentions_legales/
Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.802213, 0.544562
Total : 79 391€
Prix d'acquisition : 65 640€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 74 140€
Frais de notaire : 5 251€
Coût estimé : 5 251€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.58m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7047€/an
Fourchette totale : 455€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 9086€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :871,34 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 885 €
Prix d'achat :65 640 €
Décote à l'achat :+6 755€ (+11.5%)
Marge achat-revente :-20 506€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 391€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 408,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 304,62€
Coût de l'assurance :5 954,33€
Taxe foncière : 704,69€/an
Soit par mois : 58,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 047 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 391 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 238 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 029 €
Revenus locatifs : +7 047 €
Charges déductibles : -12 029 €
Résultat foncier Année 1 : -4 982 €(Déficit de 4 982 €)
Imputable sur revenu global : 4 982 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 529 €/an
Revenus locatifs : +7 047 €
Charges déductibles : -3 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 518 €/an
Prix d'achat du bien : 65 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 666 €(65% de 65 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 551 €/an
Calcul : 42 666 € × 3,636% = 1 551 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 047 €12 032 €2 589 €-4 985 €4 985 €--
27 188 €3 462 €2 519 €3 726 €---
37 332 €3 390 €2 447 €3 942 €---
47 478 €3 315 €2 373 €4 163 €---
57 628 €3 239 €2 296 €4 389 €---
67 780 €3 159 €2 216 €4 621 €---
77 936 €3 077 €2 134 €4 859 €---
88 095 €2 992 €2 049 €5 103 €---
98 257 €2 904 €1 961 €5 352 €---
108 422 €2 814 €1 871 €5 608 €---
118 590 €2 720 €1 777 €5 870 €---
128 762 €2 623 €1 680 €6 139 €---
138 937 €2 523 €1 580 €6 414 €---
149 116 €2 420 €1 477 €6 696 €---
159 298 €2 313 €1 370 €6 986 €---
169 484 €2 202 €1 259 €7 282 €---
179 674 €2 088 €1 145 €7 586 €---
189 867 €1 970 €1 027 €7 897 €---
1910 065 €1 848 €905 €8 217 €---
2010 266 €1 722 €779 €8 544 €---
2110 471 €1 592 €649 €8 880 €---
2210 681 €1 457 €514 €9 224 €---
2310 894 €1 318 €375 €9 577 €---
2411 112 €1 174 €231 €9 938 €---
2511 334 €1 025 €82 €10 309 €---
TOTAL225 713 €69 376 €37 305 €156 337 €4 985 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 495 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 480 €-1 495 €+2 975 €
2+1 480 €+1 118 €+362 €
3+1 480 €+1 183 €+297 €
4+1 480 €+1 249 €+231 €
5+1 480 €+1 317 €+163 €
6+1 480 €+1 386 €+94 €
7+1 480 €+1 458 €+22 €
8+1 480 €+1 531 €-51 €
9+1 480 €+1 606 €-126 €
10+1 480 €+1 682 €-202 €
11+1 480 €+1 761 €-281 €
12+1 480 €+1 842 €-362 €
13+1 480 €+1 924 €-444 €
14+1 480 €+2 009 €-529 €
15+1 480 €+2 096 €-616 €
16+1 480 €+2 185 €-705 €
17+1 480 €+2 276 €-796 €
18+1 480 €+2 369 €-889 €
19+1 480 €+2 465 €-985 €
20+1 480 €+2 563 €-1 083 €
21+1 480 €+2 664 €-1 184 €
22+1 480 €+2 767 €-1 287 €
23+1 480 €+2 873 €-1 393 €
24+1 480 €+2 981 €-1 501 €
25+1 480 €+3 093 €-1 613 €
Total+37 000 €+46 901 €+-9 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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