Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface176m²
Coût Total190 920€
Loyer Annuel17 321€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 948,86 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 6 chambres, Entrée séparée

COSNE SUR LOIRE proche de toutes commodités, maison comprenant deux appartements : Au rez-de-chaussée, un appartement Type 3 de plain pied d'une superficie de 65 m² comprenant : entrée, cuisine, salle à manger, deux chambres, salle d'eau, wc. Au premier étage, un second logement en duplex Type F6 d'une superficie de 111 m² environ comprenant : cuisine équipée, salle à manger/salon, 4 chambres, bureau, salle de bain, WC. Cour intérieure, cave. Chauffage au gaz de ville par chaudière individuelle à condensation.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.413562, 2.926136
Total : 190 920€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 10 560€
Valeur du bien : 177 560€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1443€/mois
Loyer annuel estimé : 17321€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1821€/mois
Fourchette annuelle : 13729€ - 21852€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,43 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 804 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-22 804€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-1 116€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 431,88€
Coût de l'assurance :16 705,50€
Taxe foncière : 1 732,07€/an
Soit par mois : 144,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 443,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz de ville
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 176 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 560 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 560€
    Isolation toiture: 176 m² × 60€/m² = 10560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 560€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 321 €/an
Calcul : 1 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 597 €
Revenus locatifs : +17 321 €
Charges déductibles : -19 597 €
Résultat foncier Année 1 : -2 276 €(Déficit de 2 276 €)
Imputable sur revenu global : 2 276 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 037 €/an
Revenus locatifs : +17 321 €
Charges déductibles : -9 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 284 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 321 €19 603 €6 643 €-2 282 €2 282 €--
217 667 €8 869 €6 469 €8 798 €---
318 021 €8 690 €6 289 €9 331 €---
418 381 €8 503 €6 103 €9 878 €---
518 749 €8 311 €5 910 €10 438 €---
619 124 €8 111 €5 710 €11 013 €---
719 506 €7 904 €5 504 €11 602 €---
819 896 €7 690 €5 289 €12 207 €---
920 294 €7 468 €5 067 €12 826 €---
1020 700 €7 238 €4 837 €13 462 €---
1121 114 €7 000 €4 599 €14 114 €---
1221 536 €6 753 €4 353 €14 783 €---
1321 967 €6 497 €4 097 €15 469 €---
1422 406 €6 233 €3 833 €16 173 €---
1522 854 €5 959 €3 558 €16 896 €---
1623 311 €5 675 €3 275 €17 637 €---
1723 778 €5 381 €2 981 €18 397 €---
1824 253 €5 076 €2 676 €19 177 €---
1924 738 €4 761 €2 361 €19 977 €---
2025 233 €4 434 €2 034 €20 799 €---
2125 738 €4 096 €1 695 €21 642 €---
2226 252 €3 745 €1 345 €22 507 €---
2326 778 €3 382 €982 €23 395 €---
2427 313 €3 006 €606 €24 307 €---
2527 859 €2 616 €216 €25 243 €---
TOTAL554 789 €166 999 €96 432 €387 789 €2 282 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 685 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 637 €-685 €+4 322 €
2+3 637 €+2 639 €+998 €
3+3 637 €+2 799 €+838 €
4+3 637 €+2 963 €+674 €
5+3 637 €+3 131 €+506 €
6+3 637 €+3 304 €+333 €
7+3 637 €+3 481 €+156 €
8+3 637 €+3 662 €-25 €
9+3 637 €+3 848 €-211 €
10+3 637 €+4 039 €-402 €
11+3 637 €+4 234 €-597 €
12+3 637 €+4 435 €-798 €
13+3 637 €+4 641 €-1 004 €
14+3 637 €+4 852 €-1 215 €
15+3 637 €+5 069 €-1 432 €
16+3 637 €+5 291 €-1 654 €
17+3 637 €+5 519 €-1 882 €
18+3 637 €+5 753 €-2 116 €
19+3 637 €+5 993 €-2 356 €
20+3 637 €+6 240 €-2 603 €
21+3 637 €+6 493 €-2 856 €
22+3 637 €+6 752 €-3 115 €
23+3 637 €+7 019 €-3 382 €
24+3 637 €+7 292 €-3 655 €
25+3 637 €+7 573 €-3 936 €
Total+90 925 €+116 337 €+-25 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →