Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleIssoire (63)
Surface67
Coût Total116 592
Loyer Annuel7 224
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 894,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante ville d'Issoire (63500), cette maison de 67 m² offre un cadre de vie paisible et agréable. Idéalement située, en plein centre ville, proche des commodités, de la gare. Les habitants pourront également profiter des espaces verts et parcs à proximité pour des moments de détente en plein air.

Cette maison de bourg dispose de 3 pièces réparties sur 3 étages optimisés pour offrir un confort de vie optimal. Au rez-de-chaussée, une entrée mène à un espace de stockage pouvant abriter vélos, moto, un WC. À l'étage, une cuisine fonctionnelle est aménagée tandis qu'au deuxième étage se trouve un salon accueillant. Le dernier étage abrite une chambre avec dressing, une salle d'eau et WC. La présence d'un locataire en place constitue un atout pour un investissement locatif.

Des informations supplémentaires ? une visite ?

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 59 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sandrine GENEIX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Clermont-Ferrand sous le numéro 891881823

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Total : 116 592
Prix d'acquisition : 59 900
Travaux : 51 900
Valeur du bien : 111 800
Frais de notaire : 4 792
Coût estimé : 4 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7224€/an
Fourchette totale : 436€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 5232€ - 9974€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 592
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 271,12
Coût de l'assurance :10 201,80
Taxe foncière : 722,41€/an
Soit par mois : 60,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon complet (environ 27 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900(775 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 020
    Isolation toiture/combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000
    Rénovation chambre: Revêtement sol (parquet): 15 m² × 100€/m² = 1500€, Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Électricité: 900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: Peinture: 500€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:6 080
    Rafraîchissement salon: Peinture: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Petits travaux cosmétiques: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Électricité générale:1 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 224 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 592 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 921
Revenus locatifs : +7 224
Charges déductibles : -56 921
Résultat foncier Année 1 : -49 697(Déficit de 49 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 297
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 021 €/an
Revenus locatifs : +7 224
Charges déductibles : -5 021
Résultat foncier Années 2+ : 2 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28296.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 22456 9253 894-49 70121 400 €28 301 €28 301 €
27 3694 9213 7912 448--25 853 €
37 5164 8143 6832 702--23 151 €
47 6664 7033 5722 963--20 188 €
57 8204 5883 4583 231--16 956 €
67 9764 4703 3393 506--13 450 €
78 1364 3473 2163 789--9 661 €
88 2984 2203 0894 078--5 583 €
98 4644 0892 9584 376--1 207 €
108 6343 9532 8224 681---
118 8063 8122 6824 994---
128 9823 6672 5365 315---
139 1623 5172 3865 645---
149 3453 3612 2315 984---
159 5323 2002 0706 332---
169 7233 0341 9046 689---
179 9172 8621 7327 055---
1810 1162 6841 5547 431---
1910 3182 5001 3707 818---
2010 5242 3101 1798 214---
2110 7352 1139828 622---
2210 9491 9097799 040---
2311 1681 6995689 470---
2411 3921 4813509 911---
2511 6201 25512510 364---
TOTAL231 391136 43356 27194 95821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 958
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517-6 420+7 937
2+1 5170+1 517
3+1 5170+1 517
4+1 5170+1 517
5+1 5170+1 517
6+1 5170+1 517
7+1 5170+1 517
8+1 5170+1 517
9+1 5170+1 517
10+1 517+1 042+475
11+1 517+1 498+19
12+1 517+1 595-78
13+1 517+1 694-177
14+1 517+1 795-278
15+1 517+1 900-383
16+1 517+2 007-490
17+1 517+2 117-600
18+1 517+2 229-712
19+1 517+2 345-828
20+1 517+2 464-947
21+1 517+2 587-1 070
22+1 517+2 712-1 195
23+1 517+2 841-1 324
24+1 517+2 973-1 456
25+1 517+3 109-1 592
Total+37 925+28 487+9 438
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →