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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface70m²
Coût Total59 220€
Loyer Annuel5 680€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 564,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon

Votre Petite agence Guéret vous propose à la vente cet appartement lumineux de 70 m²    Idéalement situé, à proximité de la gare SNCF de la Souterraine! L'appartement est situé au 4ème étage d'une copropriété, et se compose d'un bel espace à vivre très lumineux, une cuisine séparée, 3 chambres, une salle d'eau + WC   Appartement rénové et libre de toute location. Menuiseries double vitrage. Idéal pour un investisseur ou premier achat! Places de stationnement disponible en face de l'immeuble. Chauffage gaz de ville. Aucun travaux à prévoir  A découvrir sans tarder 

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.236311, 1.476325
Total : 59 220€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 16 560€
Valeur du bien : 56 060€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5680€/an
Fourchette totale : 374€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4493€ - 7181€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 148,15 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 371 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :-40 871€ (-50.9%)
Marge achat-revente :21 151€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :297,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 314,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 006,88€
Coût de l'assurance :5 181,75€
Taxe foncière : 568,03€/an
Soit par mois : 47,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 362,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures fonctionnelles mais datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 560 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Parquet flottant:2 880€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souterraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 680 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 207 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 400 €
Revenus locatifs : +5 680 €
Charges déductibles : -19 400 €
Résultat foncier Année 1 : -13 719 €(Déficit de 13 719 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 840 €/an
Revenus locatifs : +5 680 €
Charges déductibles : -2 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3019.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 680 €19 402 €2 066 €-13 721 €10 700 €3 021 €3 021 €
25 794 €2 788 €2 012 €3 006 €--15 €
35 910 €2 732 €1 957 €3 178 €---
46 028 €2 674 €1 899 €3 354 €---
56 149 €2 614 €1 839 €3 534 €---
66 271 €2 552 €1 777 €3 719 €---
76 397 €2 488 €1 712 €3 909 €---
86 525 €2 421 €1 646 €4 104 €---
96 655 €2 352 €1 577 €4 303 €---
106 788 €2 281 €1 505 €4 508 €---
116 924 €2 207 €1 431 €4 718 €---
127 063 €2 130 €1 355 €4 933 €---
137 204 €2 050 €1 275 €5 154 €---
147 348 €1 968 €1 193 €5 380 €---
157 495 €1 883 €1 108 €5 612 €---
167 645 €1 795 €1 019 €5 850 €---
177 798 €1 703 €928 €6 095 €---
187 954 €1 608 €833 €6 345 €---
198 113 €1 510 €735 €6 603 €---
208 275 €1 408 €633 €6 867 €---
218 441 €1 303 €528 €7 137 €---
228 609 €1 194 €419 €7 415 €---
238 782 €1 081 €306 €7 701 €---
248 957 €964 €189 €7 993 €---
259 136 €843 €67 €8 294 €---
TOTAL181 941 €65 949 €30 007 €115 991 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 193 €-3 210 €+4 403 €
2+1 193 €0 €+1 193 €
3+1 193 €+949 €+244 €
4+1 193 €+1 006 €+187 €
5+1 193 €+1 060 €+133 €
6+1 193 €+1 116 €+77 €
7+1 193 €+1 173 €+20 €
8+1 193 €+1 231 €-38 €
9+1 193 €+1 291 €-98 €
10+1 193 €+1 352 €-159 €
11+1 193 €+1 415 €-222 €
12+1 193 €+1 480 €-287 €
13+1 193 €+1 546 €-353 €
14+1 193 €+1 614 €-421 €
15+1 193 €+1 684 €-491 €
16+1 193 €+1 755 €-562 €
17+1 193 €+1 828 €-635 €
18+1 193 €+1 904 €-711 €
19+1 193 €+1 981 €-788 €
20+1 193 €+2 060 €-867 €
21+1 193 €+2 141 €-948 €
22+1 193 €+2 225 €-1 032 €
23+1 193 €+2 310 €-1 117 €
24+1 193 €+2 398 €-1 205 €
25+1 193 €+2 488 €-1 295 €
Total+29 825 €+34 797 €+-4 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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