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Maison à vendre

VilleRosny-sous-Bois (93)
Surface250m²
Coût Total601 410€
Loyer Annuel58 471€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+1 201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 489 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 958 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 40 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, Pas de balcon

CASA Immobilier vous propose en Exclusivité à ROSNY-SOUS-BOIS, rue Roger Salengro, Plateau d'Avron, à 12 mn à pied du RER E Rosny, ce très grand Pavillon sur 3 étages, de 250 m² + garage et accès véhicules, le tout sur 400 m² de terrain. Découvrez dès maintenant ce pavillon grâce à sa Visite VIrtuelle 36°. Niveau 1 : donnant sur jardin arrière : Séjour de 44 m², grand cellier, atelier, wc, chambre avec lavabo donnant sur terrasse et jardin. Niveau 2 : Grande entrée de 20 m² sur l'avant du pavillon, séjour de 18m², cuisine, chambre, salle d'eau, wc. Niveau 3 : couloir, séjour de 38 m² avec cheminée, balcon filant, grande cuisine donnant sur balcon, 2 chambres, salle de bains, wc. Grenier. Classe énergie : D Honoraires charge vendeur. Agent Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rosny-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93110
Coordonnées : 48.875515, 2.489966
Total : 601 410€
Prix d'acquisition : 489 500€
Travaux : 72 750€
Valeur du bien : 562 250€
Frais de notaire : 39 160€
Coût estimé : 39 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 19.49€/m²/mois
Fourchette : 11.10€ - 34.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 4873€/mois
Loyer annuel estimé : 58471€/an
Fourchette totale : 2774€ - 8557€/mois
Fourchette annuelle : 33293€ - 102689€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 17.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 949,7 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 237 425 €
Prix d'achat :489 500 €
Décote à l'achat :-747 925€ (-60.4%)
Marge achat-revente :636 015€ (51.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :601 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 004,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :180,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 184,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :299 895,95€
Coût de l'assurance :54 126,90€
Taxe foncière : 5 847,12€/an
Soit par mois : 487,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 872,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 672,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 200,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 250 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 750 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 500€
    Isolation des combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 150€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 650€ = 20150€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosny-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 58 471 €/an
Calcul : 4 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 601 410 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 165 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 428 €
Revenus locatifs : +58 471 €
Charges déductibles : -101 428 €
Résultat foncier Année 1 : -42 957 €(Déficit de 42 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 678 €/an
Revenus locatifs : +58 471 €
Charges déductibles : -28 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21556.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 489 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 318 175 €(65% de 489 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 570 €/an
Calcul : 318 175 € × 3,636% = 11 570 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
158 471 €101 448 €20 686 €-42 977 €21 400 €21 577 €21 577 €
259 641 €28 154 €20 142 €31 486 €---
360 833 €27 592 €19 580 €33 242 €---
462 050 €27 009 €18 997 €35 041 €---
563 291 €26 406 €18 394 €36 885 €---
664 557 €25 782 €17 770 €38 775 €---
765 848 €25 135 €17 123 €40 713 €---
867 165 €24 466 €16 454 €42 699 €---
968 508 €23 773 €15 761 €44 735 €---
1069 878 €23 055 €15 043 €46 823 €---
1171 276 €22 313 €14 300 €48 964 €---
1272 702 €21 543 €13 531 €51 158 €---
1374 156 €20 747 €12 735 €53 409 €---
1475 639 €19 923 €11 910 €55 716 €---
1577 151 €19 069 €11 057 €58 083 €---
1678 695 €18 185 €10 173 €60 510 €---
1780 268 €17 270 €9 258 €62 999 €---
1881 874 €16 322 €8 310 €65 551 €---
1983 511 €15 341 €7 329 €68 170 €---
2085 181 €14 326 €6 314 €70 856 €---
2186 885 €13 274 €5 262 €73 611 €---
2288 623 €12 185 €4 173 €76 437 €---
2390 395 €11 058 €3 046 €79 337 €---
2492 203 €9 891 €1 879 €82 312 €---
2594 047 €8 683 €670 €85 365 €---
TOTAL1 872 849 €572 951 €299 896 €1 299 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 299 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 58 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 279 €-6 420 €+18 699 €
2+12 279 €+2 973 €+9 306 €
3+12 279 €+9 973 €+2 306 €
4+12 279 €+10 512 €+1 767 €
5+12 279 €+11 065 €+1 214 €
6+12 279 €+11 633 €+646 €
7+12 279 €+12 214 €+65 €
8+12 279 €+12 810 €-531 €
9+12 279 €+13 421 €-1 142 €
10+12 279 €+14 047 €-1 768 €
11+12 279 €+14 689 €-2 410 €
12+12 279 €+15 347 €-3 068 €
13+12 279 €+16 023 €-3 744 €
14+12 279 €+16 715 €-4 436 €
15+12 279 €+17 425 €-5 146 €
16+12 279 €+18 153 €-5 874 €
17+12 279 €+18 900 €-6 621 €
18+12 279 €+19 665 €-7 386 €
19+12 279 €+20 451 €-8 172 €
20+12 279 €+21 257 €-8 978 €
21+12 279 €+22 083 €-9 804 €
22+12 279 €+22 931 €-10 652 €
23+12 279 €+23 801 €-11 522 €
24+12 279 €+24 694 €-12 415 €
25+12 279 €+25 609 €-13 330 €
Total+306 975 €+389 970 €+-82 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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