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Détails du bien

Bien expiré
VilleSéranon (06)
Surface84m²
Coût Total167 780€
Loyer Annuel12 579€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A RENOVER, maison de village 4 pièces sur 2 niveaux au centre village de Séranon : de plain-pied une grande entrée, une salle d'eau, un wc, une chambre et une pièce pouvant servir d'espace nuit ou bureau. A l'étage, séjour, cuisine indépendante et une chambre. Environnement calme, volumes généreux. La maison est à rénovée, idéal pied à terre, primo-accédant ou investissement locatif.

Ville : Séranon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Total : 167 780€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 48 980€
Valeur du bien : 158 980€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12579€/an
Fourchette totale : 731€ - 1503€/mois
Fourchette annuelle : 8773€ - 18036€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 976,12€
Coût de l'assurance :14 680,75€
Taxe foncière : 1 257,86€/an
Soit par mois : 104,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 048,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 459 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement abîmée nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 980 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Séranon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 579 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 424 €
Revenus locatifs : +12 579 €
Charges déductibles : -56 424 €
Résultat foncier Année 1 : -43 845 €(Déficit de 43 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 444 €/an
Revenus locatifs : +12 579 €
Charges déductibles : -7 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22445.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 579 €56 429 €5 604 €-43 851 €21 400 €22 451 €22 451 €
212 830 €7 300 €5 455 €5 530 €--16 920 €
313 087 €7 146 €5 301 €5 941 €--10 979 €
413 349 €6 986 €5 141 €6 363 €--4 617 €
513 616 €6 821 €4 976 €6 795 €---
613 888 €6 650 €4 805 €7 238 €---
714 166 €6 474 €4 628 €7 692 €---
814 449 €6 291 €4 446 €8 158 €---
914 738 €6 102 €4 257 €8 636 €---
1015 033 €5 906 €4 061 €9 126 €---
1115 333 €5 704 €3 859 €9 629 €---
1215 640 €5 495 €3 650 €10 145 €---
1315 953 €5 279 €3 434 €10 674 €---
1416 272 €5 055 €3 210 €11 217 €---
1516 597 €4 824 €2 979 €11 773 €---
1616 929 €4 584 €2 739 €12 345 €---
1717 268 €4 337 €2 492 €12 931 €---
1817 613 €4 081 €2 236 €13 532 €---
1917 965 €3 816 €1 971 €14 149 €---
2018 325 €3 542 €1 697 €14 783 €---
2118 691 €3 259 €1 414 €15 432 €---
2219 065 €2 966 €1 121 €16 099 €---
2319 446 €2 663 €818 €16 784 €---
2419 835 €2 349 €504 €17 486 €---
2520 232 €2 025 €180 €18 207 €---
TOTAL402 897 €176 083 €80 976 €226 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 642 €-6 420 €+9 062 €
2+2 642 €0 €+2 642 €
3+2 642 €0 €+2 642 €
4+2 642 €0 €+2 642 €
5+2 642 €+653 €+1 989 €
6+2 642 €+2 171 €+471 €
7+2 642 €+2 308 €+334 €
8+2 642 €+2 447 €+195 €
9+2 642 €+2 591 €+51 €
10+2 642 €+2 738 €-96 €
11+2 642 €+2 889 €-247 €
12+2 642 €+3 043 €-401 €
13+2 642 €+3 202 €-560 €
14+2 642 €+3 365 €-723 €
15+2 642 €+3 532 €-890 €
16+2 642 €+3 703 €-1 061 €
17+2 642 €+3 879 €-1 237 €
18+2 642 €+4 060 €-1 418 €
19+2 642 €+4 245 €-1 603 €
20+2 642 €+4 435 €-1 793 €
21+2 642 €+4 630 €-1 988 €
22+2 642 €+4 830 €-2 188 €
23+2 642 €+5 035 €-2 393 €
24+2 642 €+5 246 €-2 604 €
25+2 642 €+5 462 €-2 820 €
Total+66 050 €+68 044 €+-1 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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